هل يمكن للمستأجر تأجير العقار الذي استأجره شخص آخر، وهو ما يسمى بالتأجير من الباطن، أو التأجير الثانوي، وهل يحق للمؤجر إخلاء المستأجر، نتيجة قيامه بالتأجير من الباطن، ومتى يعتبر ذلك التأجير صحيحاً، إن تفاصيل رفع دعوى الايجار من الباطن في الشارقة، وكيفية رفع الدعوى الخاصة به نقدمها لكم بالمقالة التالية.
كما نؤكد على المؤجر الذي يتعرض للإيجار من الباطن من قبل مستأجر لديه، أن يستعين بمحامي مختص بقضايا الإيجارات من قبل مكتبنا وذلك لرفع الدعوى القضائية المتعلقة بإخلاء المستأجر، أو بتصحيح الوضع الجديد، مع التعويض عما لحقه من أضرار.
فهرس المقال
الفرق بين الإيجار الأصلي والإيجار من الباطن:
قبل حديثنا عن رفع دعوى الايجار من الباطن في الشارقة، سنوضح الفرق بين الإيجار الأصلي والإيجار من الباطن بما يلي:
الإيجار الأصلي: هو الإيجار الذي يتم بموجب عقد إيجار مبرم ما بين مالك العقار أو المفوض عنه أو وكيله، وما بين المستأجر، وذلك لتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لقاء أجرة محدد ولمدة زمنية معينة.
الإيجار من الباطن: هو الإيجار الذي يتم بموجب عقد إيجار يتم إبرامه ما بين المستأجر ومستأجر جديد، وقد يكون الإيجار من الباطن بموافقة خطية من المؤجر أو دون موافقته.
وقد عرف قانون إيجارات الشارقة الصادر بالقانون رقم 2 لعام 2007 كل من المستأجر والمستأجر من الباطن على النحو التالي:
المستأجر الأصلي: بأنه الشخص الذي يستأجر العين المؤجرة مباشرة من مالكها، ويشمل ذلك الزوج والزوجة والأبناء والأبوين المقيمين معه، أو أي شخص تنتقل له حقوق الانتفاع بصورة قانونية من المستأجر الأصلي.
بينما عرف المستأجر من الباطن: بأنه الشخص الذي ينتقل إليه حق الانتفاع بالعين المؤجرة بموجب عقد إيجار من المستأجر الأصلي وفق أحكام قانون ايجارات الشارقة، بشرط أن يكون مرخصاً له بالتأجير من الباطن من الجهة المختصة بالإمارة.
شروط الإيجار من الباطن في الشارقة:
بالعودة لأحكام القانون رقم 2 لعام 2002 المتضمن قانون إيجارات الشارقة، فإننا نجد بأن الإيجار من الباطن يتضمن الشروط التالية:
- يجب الحصول على موافقة خطية من المؤجر لتأجير العقار المؤجر من الباطن من قبل المستأجر.
- يجب أن يتم إبرام عقد الإيجار ما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن بما يتفق مع قانون إيجارات الشارقة.
- يجب أن يتم إبرام العقد من قبل المستأجر الأصلي أو وكيله أو من يفوضه بذلك.
- يجب ألا تتجاوز مدة الإيجار من الباطن مدة الإيجار الأصلية، إلا إذا وافق المالك على ذلك.
- يعتبر المستأجر من الباطن ملتزماً بالتزامات المستأجر الأصلي، ويخضع لأسباب الإخلاء الواردة في قانون إيجارات الشارقة.
- يعتبر المستأجر الأصلي ضامناً لكافة الأضرار التي تقع من المستأجر من الباطن.
- يجب أن ينص عقد الإيجار صراحة على حق المستأجر الأصلي في التأجير من الباطن، وإذا لم ينص العقد على ذلك، فإن الإجازة اللاحقة من المؤجر تعتبر كالإجازة السابقة.
- تعتبر العلاقة حصرية ما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن، بما تم الاتفاق بينهما في عقد الإيجار من الباطن، ولا يؤثر عقد إيجار من الباطن على عقد الإيجار الأصلي المبرم ما بين المؤجر والمستأجر الأصلي، إلا إذا تم الاتفاق على ذلك.
اقرأ أيضاً: تعرف على إجراءات رفع دعوى إخلاء العقار في إمارة الشارقة – دولة الإمارات العربية
أسباب رفع دعوى إيجار من الباطن:
إن الأسباب الداعية لرفع دعوى الايجار من الباطن في الشارقة، تختلف ما بين رفع الدعوى من قبل المؤجر، أو رفعها من قبل المستأجر الأصلي، أو رفعها من قبل المستأجر من الباطن.
- أسباب رفع دعوى الايجار من الباطن في الشارقة من قبل المؤجر، وتكون حين يقوم المستأجر بتأجير العقار دون موافقة المؤجر الخطية، أو أن يخالف الشروط المنصوص عليها في عقد الإيجار للتأجير من الباطن.
- أسباب رفع دعوى الايجار من الباطن في الشارقة من قبل المستأجر الأصلي، وهنا يرفعها المستأجر الأصلي، حين يكون حاصلاً على موافقة خطية من المؤجر بالتأجير من الباطن، وينازع المؤجر المستأجر الثانوي أو المستأجر من الباطن في عقد الإيجار، فيضطر المستأجر الأصلي لإثبات أحقيته في تأجير المستأجر الثانوي من الباطن.
- أسباب رفع دعوى الايجار من الباطن في الشارقة من قبل المستأجر الثانوي أو المستأجر من الباطن، وهنا يحق له رفع تلك الدعوى بمواجهة المستأجر الأصلي الذي أجره العقار، إذا ما أبرز له بأن هناك موافقة خطية من المؤجر على ذلك، كما يحق له رفعها عند منازعة المؤجر له في عقد الإيجار من الباطن.
إجراءات رفع دعوى إيجار من الباطن:
غالباً ما يتم رفع دعوى الايجار من الباطن من قبل المؤجر ضد المستأجر الأصلي، إذا ما قام بتأجير العقار المؤجر من الباطن دون موافقة خطية منه، أو بشكل يخالف أحكام عقد الايجار.
وتتمثل إجراءات رفع دعوى الايجار من الباطن في الشارقة على النحو التالي
- الخطوة الأولى، وتتمثل بإعداد صحيفة الدعوى، والتي يجب أن تتضمن البيانات الرئيسية اللازمة وفق أحكام قانون الإجراءات المدنية الإماراتي، بحيث تحتوي على اسم المحكمة المختصة بالنظر في الدعوى، وبيانات كل من المدعي والمدعى عليه، وموضوع الدعوى وأسبابها ووقائعها، وطلبات المدعي وتوقيعه، وتاريخ تحرير صحيفة الادعاء، وتاريخ إيداعها لدى المحكمة.
- تعتبر الجهة القضائية المختصة بدعوى الايجار من الباطن، لجنة فض المنازعات الإيجارية في الشارقة، حيث يتم تقديم صحيفة الادعاء لها.
- يتم تسجيل صحيفة الادعاء لدى لجنة فض المنازعات الإيجارية وفق الإجراءات اللازمة لتسجيل الدعوى المدنية.
- يتم دعوة الأطراف في أول جلسة وفق إجراءات الإعلان المقررة في قانون الإجراءات المدنية أيضاً.
- يتوجب على المدعي أن يوضح في دعواه عدم أحقية المستأجر في التأجير من الباطن، وأنه خالف عقد الإيجار.
- يتوجب على المستأجر المدعى عليه تقديم دفوعه في الدعوى في الجلسة الأولى.
- تصدر الأحكام في الدعوى عن لجنة فض المنازعات الإيجارية بشكل نهائي إذا كانت قيمة الدعوى لا تتجاوز 100,000 درهم، وما عدا ذلك تصدر قابلة للاستئناف أمام اللجنة الاستئنافية للمنازعات الإيجارية.
اقرأ أيضاً: متى يحق للمالك اخراج المستأجر في الشارقة
رسوم ومصاريف الدعوى:
يتوجب عند رفع الدعوى الإيجارية دفع الرسوم القضائية الواجبة وفق أحكام قانون الرسوم القضائية الاتحادي، والتي تتمثل بنسبة 5% من قيمة الدعوى، بحيث لا تقل عن 500 درهم ولا تزيد على 20,000 درهم.
كما يتوجب دفع كافة مصاريف الدعوى المتضمنة قيدها وتسجيلها ورسوم الطلبات العارضة وغيرها من الرسوم القضائية، والرسوم المالية المطلوبة بشأن الدعوى، وكذلك نفقات ورسوم جراء الكشف الحسي وإجراء الخبرة الفنية.
وبكافة الأحوال تحكم لجنة فض المنازعات الإيجارية بمصاريف الدعوى والأتعاب على الطرف الخاسر في الدعوى، وذلك وفق طلبات المدعين عند كسب الدعوى.
مدة الدعوى والإجراءات اللاحقة:
لا تنتهي الدعوى الإيجارية بصدور حكم فيها، وقد يكون الحكم قابلاً للاستئناف أمام اللجان الاستئنافية، وقد نصت المادة 30 من قانون إيجارات الشارقة على أن الأحكام التي تصدر عن لجنة الاستئناف، تعتبر أحكام نهائية غير قابلة لأي طريق من طرق الطعن.
وإن صيرورة الحكم في الدعوى الإيجارية نهائياً ينقل الدعوى من طور المخاصمة إلى طور التنفيذ.
حيث يتم تنفيذ الحكم وفق الإجراءات المقررة في قانون الإجراءات المدنية الإماراتي، وذلك بإعلان المحكوم عليه بالحكم الصادر في الدعوى، وبضرورة تنفيذه خلال سبعة أيام من تاريخ إعلانه، وفي حال عدم التنفيذ سيتخذ قاضي التنفيذ الإجراءات اللازمة لتنفيذ الحكم القضائي جبراً.
وقد يتم الاستعانة بالقوة من الشرطة وغيرها لإخلاء المستأجر من العقار، أما إذا كانت المطالبة المالية تتعلق بأجرة مستحقة، أو بتعويض نتيجة فسخ عقد الإيجار، فإن الإجراءات المتخذة ستكون بالحجز على أموال المدين، سواء بالحجز التحفظي أو الحجز التنفيذي.
وتتمثل تلك الحجوزات بحجز ما للمدين لدى الغير، أو حجز المنقولات التي يملكها، أو حجز العقار، ومن ثم اتخاذ إجراءات البيع بالمزاد العلني، مع إمكانية تنفيذ أحكام المادة 319 من قانون الإجراءات المدنية الإماراتي المتعلقة بحبس المدين ومنعه من السفر.
اقرأ أيضاً: أنواع المنازعات الإيجارية الشائعة في الشارقة وحلولها
الأسئلة الشائعة
ما هي العقوبات في حالة تأجير العقار من الباطن بدون موافقة؟
إن العقوبات المقررة في حالة تأجير العقار من الباطن بدون موافقة المالك المؤجر، هي إخلاء المستأجر الأصلي والمستأجر الثانوي من العقار، مع تعويض المؤجر عما لحقه من ضرر نتيجة تأجير العقار من الباطن، وإذا ما كان هناك أي جريمة جزائية ناتجة عن التأجير من الباطن كالاحتيال أو التزوير، فإنه سيتم ملاحقة المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن بتلك الجرائم، ومعاقبته بالعقوبات المقررة بشأنها.
هل يمكن للمستأجر من الباطن رفع دعوى ضد المؤجر الأصلي؟
يحق للمستأجر من الباطن رفع دعوى ضد المؤجر الأصلي، إذا ما كان هناك موافقة خطية من ذلك المؤجر، تمنح المستأجر الأصلي التأجير من الباطن، وينازعه المؤجر في انتفاعه بالعقار خلال مدة الإيجار المقررة في عقد الإيجار من الباطن، إذ يحق له في هذه الحالة إلزام المؤجر بتمكينه من الانتفاع بالعقار، أو بتعويضه نتيجة عدم ذلك.
وفي نهاية مقالتنا عن رفع دعوى الايجار من الباطن في الشارقة، والتي وضحنا فيها كيفية رفع تلك الدعوى وشروطها ومتطلباتها، وكيفية استئناف الحكم الصادر بشأنها، فإننا نؤكد على كل من يرغب برفع دعوى ايجار من الباطن في الشارقة، سواء كان المؤجر أو المستأجر الأصلي أو المستأجر من الباطن، أن يوكل المحامي المختص بالقضايا الايجارية من قبل مكتبنا.
المصادر:
Was this helpful?
مستشار قانوني أول بخبرة واسعة في تقديم الاستشارات القانونية في دولة الإمارات العربية المتحدة. يتمتع بخبرة متعمقة في القانون المدني والتجاري، ويتعامل مع مجموعة واسعة من القضايا بما في ذلك النزاعات التجارية، عقود الشركات، والتقاضي