نتيجة التطور العمراني التي تشهده دولة الإمارات، وما ينتج عن هذا التطور من عقود عقارية بين الأشخاص وما يحدث عنها من نزاعات وخلافات عقارية جعلت الدعاوي التي تتضمن النزاعات العقارية من أكثر الدعاوي التي تنظر أمام المحكمة في دولة الإمارات، وكما تعددت الأسباب هذه النزاعات، وسيتم في هذا المقال الحديث عن المنازعات العقارية في الإمارات، وأنواع هذه المنازعات، بالإضافة إلى ذكر الأسباب التي تؤدي إلى حدوثها، وفي النهاية سنذكر الطرق القانونية المتبعة لحلها.
فهرس المقال
النزاعات العقارية:
تعتبر النزاعات العقارية هي كل خلاف يمكن أن يحدث بين صاحب العقار والمستثمر لذلك العقار، سواء كان مستثمر أو مقاول، وقد يكون هذا الخلاف ناتج عن طريق عقد البيع الخاص بالعقار أو استثمار العقار.
أنواع النزاعات العقارية:
تتعد أشكال النزاعات العقارية التي تحدث بين صاحب العقار والمستثمر التي تصل إلى المحاكم في دولة الإمارات للبت فيها وحلها ومن هذه الأشكال ما يلي:
- نزاعات حول ملكية العقار.
- نزاعات حول حدود العقار.
- نزاعات حول عقود العقارات: مثل عقد البيع أو عقد إيجار العقار.
- نزاعات حول إيجار العقارات.
- نزاعات حول الرهن العقاري.
اقرأ أيضاً: كل ما يجب معرفته عن دعوى تثبيت ملكية عقار في دولة الإمارات العربية المتحدة
الأسباب الأكثر شيوعاً لحدوث النزاعات العقارية:
تتعد أسباب حدوث النزاعات لعقارية بين كل من صاحب العقار والمستثمر وهنا سنذكر أكثر أربع أسباب شيوعاً لحدوث النزاعات العقارية في إمارة دبي وهي كالتالي:
- عدم الدقة في توثيق ملكية العقار: حيث يعتبر الخطأ في تسجيل الوثائق العقارية أو تزويرها أحد أهم أسباب حدوث النزاعات العقارية في دولة الإمارات، حيث يجب هنا تسجيل وتوثيق ملكية العقار بكل دقة لكي يضمن سلامة الحقوق العقارية.
- وجود مشكلات أو أعطال في العقار: يعد وجود عيوب ومشكلات في البناء من أكثر الأسباب التي تؤدي إلى وجود هذه النزاعات العقارية، وعلى المطورين والمقاولين التأكد من وجود كافة المعايير الهندسية في البناء قبل تسليمه.
- عدم الالتزام بالشروط الواردة في العقد: وهذا يحدث عند قيام أحد أطراف العقد بعدم التزامه بالشروط الموجودة في العقد المبرم بينه وبين الطرف الأخر.
- وجود أحكام غامضة وغير مفهومة في العقد: يزيد من احتمالية حدوث نزاعات بين كل من أطراف العقد هو احتواء العقد على مجموعة من البنود الغير واضحة والغامضة لذلك يجب أن تكون كافة بنود العقد واضحة ومفهومة لكلا الطرفين.
الطرق القانونية لحل النزاعات العقارية:
لحل المنازعات العقارية في دولة الإمارات يمكن اللجوء لأحد الطرق القانونية التالية:
أولاً: الوساطة.
يتمثل دور الوسيط العقاري في حل النزاعات العقارية التي تحدث بين صاحب العقار والمستثمر بحيث يعمل على جعل عملية التفاوض بين الطرفين أكثر سهولة ويصل بذلك إلى حل وسيط يرضي كلا الطرفين، من خلال جلسات الوساطة يتم فيها توجيه النقاشات من أجل حل القضية المتنازع عليها عن طريق الحوار.
وعند اللجوء إلى الوساطة يجب تحديد خطوات رئيسية وفقاً لقانون الوساطة والتوفيق في المنازعات المدنية والتجارية الصادر في دولة الإمارات رقم 40 لعام 2023، حيث يجب عند تقديم الطلب للجوء إلى الوساطة لحل النزاع العقاري أن يتضمن:
- رغبة أحد الأطراف أو جميعهم في اللجوء إلى الوساطة، وتعهد طالب الوساطة بالحضور في الجلسات المحددة لانعقادها.
- تعيين وسيط متخصص وذو خبرة بالقضايا العقارية.
- إرفاق الشكوى بكافة المستندات والوثائق والأوراق اللازمة.
- تكون مدة الوساطة المتفق عليها لا تتجاوز ثلاثة أشهر ويمكن تجديدها لمرة واحدة فقط وبنفس المدة.
- تحديد جلسة تفاوضية يتم من خلال مناقشة الأفكار والمطالب.
- توثيق اتفاقية التسوية التي توصل إليها الأطراف.
- الالتزام بتنفيذ اتفاقية التسوية التي تم التوصل إليها.
ثانياً: التحكيم.
يمكن اللجوء إلى التحكيم عندما يكون الخلاف بين المتخاصمين بشأن بيوع عقارية ناتجة عن عقود ما بين الشركات العقارية، وهنا يكون النزاع ناشئ بين الشركات والمكاتب العقارية في مسألة بيع وشراء وهذه مسألة تجارية يمكن حلها بواسطة التحكيم، وأن يتم اتفاق عند توقيع العقد في حال حصول أي خلاف بين الطرفين أن يتم اللجوء للتحكيم لحله، ثم بعد ذلك يتم تعيين محكم أو مجموعة من المحكمين، ويقدم أطراف النزاع كافة الأوراق والتفاصيل مع الأدلة المتوفرة لكي يتم دراستها واتخاذ القرار المناسب بناءً على هذه الوثائق، وبعدها تعقد جلسات التحكيم الكافية لحل الخلاف، وبناء على الجلسات يتم إصدار الحكم وفق لقواعد العدالة والمساواة بين الأطراف وبناءً على قانون التحكيم الصادر في دولة الإمارات رقم 6 لعام 2006، ويعتبر الحكم الصادر من التحكيم حكماً نهائياً وملزم التنفيذ.
ثالثاً: مركز التسوية الودية للمنازعات في إمارة دبي.
يعمل هذا المركز على حل النزاعات عن طريق التفاوض مع الأطراف ويتم الاتفاق بشكل ودي.
رابعاً: التقاضي.
للمحكمة دور مهم في حل النزاعات العقارية، عندما يتعذر حل النزاع عن طريق التفاوض والوساطة أو التحكيم يتم عرض هذا النزاع أمام المحكمة المختصة للبت فيه واتخاذ القرار القانوني والنهائي.
يتم تقديم صحيفة الدعوى إلى المحكمة المختصة مرفقة بكافة الأدلة والمستندات التي توثق الدعوى، وبعد ذلك تحدد جلسات المحكمة وتصدر القرار النهائي بناءً على ما توفر لديها من مستندات وأوراق وأدلة قانونية، ويكون الحكم الصادر من المحكمة بشأن النزاعات العقارية قراراً نهائياً وملزم التنفيذ.
اقرأ أيضاً: آلية تقديم شكوى ضد مطور عقاري في الإمارات 2024
في الختام، ننوه هنا إلى أهمية الاستعانة بمحامين متخصصين بالقضايا العقارية أثناء التفاوض لحل هذه النزاعات، ونذكر أنه يوجد في مكتبنا خبرة كاملة بهذه القضايا. ويمكنكم التواصل معنا عن طريق الضغط على زر الواتساب الموجود في أسفل الشاشة.
Was this helpful?
مستشار قانوني أول بخبرة واسعة في تقديم الاستشارات القانونية في دولة الإمارات العربية المتحدة. يتمتع بخبرة متعمقة في القانون المدني والتجاري، ويتعامل مع مجموعة واسعة من القضايا بما في ذلك النزاعات التجارية، عقود الشركات، والتقاضي