تُعدّ العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر من أهم العلاقات التعاقدية، نظراً لأنه لا يمكن القيام بأي نشاط تجاري أو سكني إلّا إن كان العقار جزءاً أساسياً منه. ونظراً لهذه الأهمية اهتم المشرع في إمارة دبي بأن ينظم هذه العلاقة من خلال قانون خاص أسماه “قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي”.
وأورد القانون حالات عديدة يجوز فيها إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء العقد الموقع بين الطرفين. وهذا ما سنتناوله في هذا المقال، مع التركيز على الأحكام القانونية والإجراءات المتبعة في كل حالة.
المعلومات الواردة هنا هي معلومات عامة ولا تُغني عن استشارة محامي, للتشاور مع محامي إيجارات تفضل بالتواصل معنا.
حالات تبيح إخلاء المستأجر من العقار في دبي
ميز قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي بين حالتين في حالة إخلاء المستأجر من العقار، تتعلق الحالة الأولى بطلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة الإيجار، وأما الثانية فتتعلق بإخلاء المستأجر من العقار عند انتهاء عقد الإيجار.
والحالات التي سنأتي على ذكرها تالياً هي حالات يحق فيها للمؤجر أن يخلي المستأجر من العقار قبل انتهاء مدة العقد, أما بالنسبة للمستأجر فلا يحق له إخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد إلّا عند حدوث منازعة كعدم قيام المؤجر بواجباته مثل الصيانة أو قطع الخدمات عن المستأجر وغيرها من الحالات.
الحالات التي تبيح للمؤجر إخلاء المستأجر من العقار
- عدم سداد المستأجر بدل الإيجار المتفق عليه في عقد الإيجار، ويتوجب هنا على المؤجر إخطار المستأجر بضرورة دفع المستحقات المترتبة عليه.
- قيام المستأجر بتأجر العقار من الباطن، أو أي جزء من ذلك العقار، دون الحصول على موافقة المؤجر الخطية على ذلك.
- استعمال المستأجر للعقار المؤجر أو السماح باستعماله بشكل مخالف للنظام العام أو الآداب العامة.
- إذا ترك المستأجر العقار المؤجر كمحل تجاري دون إشغال ودون سبب مشروع لمدة 30 يوماً متصلة أو 90 يوماً متقطعة في السنة الواحدة، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
- قيام المستأجر بإحداث تغييرات في العقار المؤجر بشكل يؤثر على سلامته ويتعذر معه إعادته إلى الحالة التي كان عليها.
- استعمال المستأجر للعقار في غير الغرض المؤجر له كان يكون مستأجره للسكن ويستعمله لغايات تجارية.
- استعمال المستأجر للعقار المؤجر بشكل يخالف الأنظمة العمرانية المعتمدة في دبي.
- إذا كان العقار المؤجر على وشك السقوط، بشرط أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني تصادق عليه بلدية دبي.
- إذا لم يلتزم المستأجر بالالتزامات المفروضة عليه بالقوانين والأنظمة، أو بأي شرط من الشروط الواردة في عقد الإيجار، وذلك خلال 30 يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط.
اقرأ أيضاً: مالك جديد لعقار في دبي هل يحق له طرد المستأجر الموجود؟
حالات إخلاء المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار في إمارة دبي
يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر من العقار المؤجر بمجرد انتهاء عقد الإيجار، بشرط أن يتقدم بإخطار للمستأجر بأسباب الإخلاء قبل 12 شهراً على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء، ويشترط أن يتم الإخطار عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل وإلا يعتبر باطلاً.
والسبب في ذلك أن قانون الإيجارات في إمارة دبي يعتبر أن استمرار كل من المؤجر والمستأجر في تنفيذ عقد الإيجار تجديداً له لمدة أخرى مماثلة للمدة المتفق عليها، ما لم يعترض المؤجر على ذلك ويطلب إخلاء المستأجر في نهاية المدة العقدية.
إلا أنه بذات الوقت حصر حالات الإخلاء عند انتهاء مدة عقد الإيجار بأربع حالات رئيسية تعتبر أسباب موجبة للإخلاء يتوجب على المؤجر اخطار المستأجر بها ضمن المدة القانونية المقررة بما لا يقل عن 12 شهراً من التاريخ المحدد للإخلاء.
وتتمثل تلك الحالات بما يلي:
- إذا كان التطور العمراني في إمارة دبي يتطلب هدم العقار وإعادة بنائه من جديد بحسب ما تقرره الجهات الحكومية المختصة.
- إذا اقتضت حالة العقار إجراء الصيانة الشاملة له، ويتعذر إجراء تلك الصيانة بوجود المستأجر في العقار، بشرط إثبات بتقرير مصادق عليه من بلدية دبي.
- إذا كان لدى المؤجر حاجة لهدم العقار المؤجر وإعادة بنائه من جديد، أو إضافة مباني جديدة إليه، بشرط الحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة في إمارة دبي.
- إذا طالب المؤجر في استعادة العقار المؤجر لغاية استعماله الشخصي، أو لغاية استعماله من قبل أي أحد من أقاربه حتى الدرجة الأولى، ويشترط في هذه الحالة ألا يقوم المؤجر بتأجير العقار الغير إلا بعد مضي سنة كاملة على الأقل من تاريخ استعادته للعقار، مع حق المستأجر في طلب التعويض المناسب.
اقرأ أيضاً: إنذار بالإخلاء لانتهاء عقد الإيجار في دبي ٢٠٢٤
الأسئلة الشائعة
هل يستطيع المؤجر إخراج المستأجر في دبي؟
نعم، يستطيع المؤجر إخراج المستأجر في دبي، إذا ما تحققت إحدى حالات الإخلاء المنصوص عليها في المادة 25 من قانون إيجارات دبي، والمتمثلة بعدم سداد بدل الإيجار، أو استعمال العقار المؤجر لغاية غير مشروعة، أو مخالفة للنظام العام، أو لإحداثه تغييرات في العقار المؤجر، وإلحاق الضرر به، أو استعماله في غير الغرض المؤجر لأجله، أو إذا كان آيلاً للسقوط.
هل يجوز رفع الإيجار على المستأجر في الإمارات؟
يحق للمؤجر رفع بدل الإيجار على المستأجر في الإمارات، إذا طلب رفع بدل الإيجار ضمن الشروط والإجراءات القانونية المحددة لذلك، ففي قانون ايجارات دبي لا يحق للمالك رفع الإيجار إلا بعد سنتين من تاريخ التعاقد لأول مرة، ووفق النسب المحددة لتلك الزيادة الواردة في المرسوم رقم 43 لعام 2013 المتضمن تحديد الزيادة في بدل ايجار العقارات في دبي.
اقرأ أيضاً: إجراءات رفع دعوى إخلاء عقار في دبي 2024 – بالتفصيل
كان هذا كل ما يتوجب عليك معرفته بخصوص حالات إخلاء المستأجر من العقار في إمارة دبي، إذا كنت بصدد إخلاء المستأجر من العقار أو كنت مستأجر والمؤجر يطلب منك إخلاء العقار فيجب عليك أن تفهم الحقوق التي كفلها القانون لك.
ولفهم هذه الحقوق بالشكل الصحيح من الأفضل الاستعانة بمحامي لطلب مشورته؛ تفضل بالتواصل معنا في حال وجود أي تساؤلات أو استفسارات.مكتبنا يتميز بأفضل المحامين المختصين وسيقدمون المساعدة القانونية اللازمة.
هل ساعدك الموقع على الوصول إلى المحتوى المطلوب ؟
مستشار قانوني أول بخبرة أكثر من 25 عام في عديد من التخصصات القانونية، متخصص في القضايا المدنية والتجارية والإيجارية. حقق عديد من النجاحات خلال مسيرته المهنية، مع قدرة كبيرة وتنويع في ممارساته حتى يتمكن من تقديم المساعدة لأي عميل يأتي إليه.