تعرف على كل تفاصيل حقوق المستأجر في دبي

 تطورت التشريعات الإيجارية بشكل كبير في إمارة دبي، والتي وضحت الحقوق والواجبات المترتبة على المؤجر والمستأجر.

ويجب عليك كمستأجر أو كصاحب منزل، أن تتعرف على قوانين الآجار في دبي، وخاصة بما يتعلق حقوق المستأجر في دبي والواجبات المترتبة عليه. 

ما هو قانون الإيجارات في دبي؟

 أصدرت إمارة دبي القانون رقم 26 لعام 2027 تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وعدلته بالقانون رقم 33 لعام 2008.

 وقد نظم قانون إيجارات دبي العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وحدد حقوق المستأجر في دبي، وكذلك حقوق المؤجر، كما ألزم الطرفين بإبرام عقد بينهما متضمناً بيانات رئيسية يتوجب ذكرها في ذلك العقد، وأهمها بيانات طرفي العقد، وبيانات العقار المؤجر، ومدة العقد، وبدل الإيجار.

 كما حدد قانون الإيجارات في دبي حالات الإخلاء التي يحق فيها للمؤجر طلب إخلاء المستأجر، مميزاً بين حالتين، هما حالة الإخلاء قبل انتهاء مدة الإيجار، وحالة الإخلاء عند انتهاء عقد الإيجار.

9 حالات يتم الإخلاء فيها قبل انتهاء مدة الإيجار

 حدد القانون رقم 33 لعام 2008 الذي عدل قانون ايجارات دبي تسع حالات حصرية للإخلاء قبل انتهاء مدة الإيجار، وهي:

1. عدم قيام المستأجر بدفع بدل الإيجار خلال 30 يوماً من تاريخ إخطاره بذلك من قبل المؤجر.
2. قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن، أو ما يسمى التأجير الثانوي دون الحصول على موافقة خطية من المؤجر.
3. استعمال المستأجر العقار المؤجر لغايات غير مشروعة ومخالفة للنظام العام أو الآداب العامة في الإمارات.
4. حالة العقار المؤجر محلاً تجارياً، وتركه المستأجر بدون سبب مشروع ودون أن يشغله لمدة 30 يوماً متصلة، أو 90 يوماً متقطعة في السنة الواحدة، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
5. إحداث المستأجر تغييرات جوهرية في العقار تؤثر على سلامته.
6. استعمال المستأجر للعقار في غير الغرض المخصص له.
7. إذا كان العقار على وشك السقوط، بشرط أن يثبت المؤجر ذلك بتقرير فني مصادق عليه من بلدية دبي.
8. إذا خالف المستأجر أحكام قانون الإيجار، أو أي شرط من شروط عقود الإيجار بعد إخطاره من قبل المؤجر خلال 30 يوماً.
9. الحالة التي تقتضي متطلبات التنمية والتطور العمراني في إمارة دبي هدم العقار وإعادة بنائه من جديد وفقاً لقرارات الجهات الحكومية المختصة بذلك.

اقرأ أيضاً: مالك جديد لعقار في دبي هل يحق له طرد المستأجر الموجود؟

4 حالات يتم الإخلاء فيها عند انتهاء عقد الإيجار

 كما حدد القانون رقم 33 لعام 2008 الذي عدل أحكام قانون الإيجارات دبي، أربع حالات حصرية لطلب إخلاء المستأجر بمجرد انتهاء عقد الإيجار، بشرط أن يقوم المؤجر بإخطار المستأجر بأسباب الإخلاء قبل 12 شهراً على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء، وهي:

1. إذا كان العقار بحاجة إلى ترميم أو صيانة شاملة، ويتعذر إجراء ذلك بوجود المستأجر في العقار، شرط اثبات ذلك بتقرير فني مصادق عليه من بلدية دبي.
2. الحالة التي يرغب فيها المؤجر بهدم العقار وإعادة بنائه من جديد، شرط الحصول على الترخيص اللازمة في ذلك.
3. حاجة المؤجر لاستعادة عقاره من أجل استعماله الخاص، أو استعماله من قبل أياً من أقاربه حتى الدرجة الأولى،  بشرط إثبات عدم وجود سكن بديل.
4. حالة رغبة المالك في بيع العقار المؤجر.

اقرأ أيضاً: إنذار بالإخلاء لانتهاء عقد الإيجار في دبي ٢٠٢٤

6 حقوق يتمتع بها المستأجر في دبي

 أكد قانون ايجارات دبي على حقوق المستأجر في دبي، والتي تتمثل بالحقوق التالية:

1. الحق في استلام العقار المؤجر بحالة تصلح معه للاستعمال والانتفاع به على الوجه المخصص له العقار.
2. الحق في طلب الصيانة الضرورية للعقار من قبل المؤجر.
3. الحق في تحديد بدل الإيجار بشكل نافي للجهالة.
4. الحق في عدم زيادة بدل الإيجار المتفق عليه إلا بعد مرور سنتين كاملتين من تاريخ نشوء العلاقة الإيجارية لأول مرة.
5. الحق في مطالبة المؤجر بعدم إجراء أية تعديلات أو تغييرات في العقار المؤجر، بحيث تؤثر على انتفاع المستأجر في العقار الانتفاع المطلوب.
6. الحق في إلزام المؤجر بأن يمنح المستأجر كافة الموافقات اللازمة من قبل الجهات الرسمية في إمارة دبي، إذا ما كان يرغب في إجراء أعمال الديكور للعقار، أو أي أعمال أخرى تتطلب الحصول على موافقات، بشرط ألا تؤثر على الهيكل الإنشائي للعقار.

8 واجبات تقع على المستأجر في دبي

 فرض قانون إيجارات دبي العديد من الالتزامات على المستأجر، وهي:

1. دفع بدل الإيجار المتفق عليه في الموعد المحدد.
2. المحافظة على العقار المؤجر محافظة الشخص العادي على ممتلكاته، أي أن يبذل عناية الرجل المعتاد.
3. يتوجب عليه ألا يحدث أية تغييرات، أو أن يجري أية ترميمات أو أعمال صيانة في العقار، تتم من قبل المؤجر بعد الحصول على الموافقات اللازمة من الجهات الرسمية.
4. دفع مبلغ للمؤجر، بحيث يعتبر تأمين وضمان لتكاليف صيانة العقار عند انتهاء مدة العقد مع نفقات الكهرباء والماء.
5. الالتزام برد العقار المؤجر بمجرد انتهاء عقد الإيجار بالحالة التي تسلمها عليه عليه وقت التعاقد، إلا ما ينتج من تلف نتيجة الاستعمال العادي أو لسبب خارج عن إرادته.
6. يتوجب على المستأجر دفع كافة الرسوم والضرائب المستحقة على العقار للجهات والدوائر الرسمية، ما لم يتم الخلاف على غير ذلك.
7. يتوجب على المستأجر الإبقاء على كافة التحسينات الثابتة التي أضافها إلى العقار، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
8. يتوجب على المستأجر عدم التنازل عن الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن للغير إلا بموافقة المؤجر المكتوبة.

اقرأ أيضاً: إجراءات رفع دعوى إخلاء عقار في دبي 2024 – بالتفصيل

مراحل حل المنازعات الإيجارية في دبي

يتم حل المنازعات الإيجارية في دبي من خلال مركز فض المنازعات الإيجارية التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.

حيث يضم المركز لجان إبتدائية للفصل في المنازعات الإيجارية، ولجان استئنافية يحق فيها للخصوم استئناف الأحكام الصادرة عن اللجان الإبتدائية.

وأما المراحل التي تمر بها المنازعة الإيجارية لدى مركز فض المنازعات التجارية في دبي، فتتمثل بأربع مراحل رئيسية:

• المرحلة الأولى، وهي حل النزاع ودياً، حيث يتم عرض النزاع المتعلق بالعلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر على هيئة التوفيق والتصالح لدى المركز، فإذا ما اتفق الطرفان على التصالح، يتم إبرام اتفاقية صلح موقعة من المصلح ومعتمدة من القاضي المشرف.
• المرحلة الثانية، حل النزاع من خلال عرضه على اللجنة الابتدائية في مركز فض المنازعات الإيجارية، وهي أولى مراحل التقاضي، والتي تنتهي بإصدار حكم في النزاع.
• المرحلة الثالثة، وهي مرحلة الطعن في الحكم الصادر عن اللجنة الإبتدائية أمام اللجنة الاستئنافية، إذا كان قابلاً للاستئناف.
• المرحلة الرابعة، وهي مرحلة تنفيذ القرار بعد أن يصبح نهائياً.

الأسئلة الشائعة

 متى يحق للمالك اخلاء المستأجر بانتهاء عقد الايجار؟

 يحق للمالك إخلاء المستأجر بانتهاء عقد الإيجار عند الحاجة لهدم العقار وبنائه من جديد، أو عند الحاجة للسكن في العقار، أو عند حاجته لبيع العقار، أو عند الحاجة لإجراء صيانة ضرورية للعقار ولا يمكن القيام بها والمستأجر يسكن بالعقار، ويشترط في كل ذلك أن ينذر المالك المستأجر قبل 12 شهراً من التاريخ المحدد للإخلاء.

 متى يحق للمالك زيادة الإيجار في دبي؟

لا يحق للمالك زيادة الإيجار في دبي قبل مضي سنتين كاملتين على توقيع عقد الإيجار لأول مرة، ويجب أن تتم الزيادة وفقا للنسبة المحددة في القانون رقم 43 لعام 2013.

 وضحنا في هذا المقال كل ما يتعلق بالعلاقة الإيجارية بين المؤجر والمستأجر وفق قوانين الإيجارات الصادرة في دبي ولا سيما القانون رقم 26 لعام 2007 المعدل بالقانون رقم 33 عام 2008 والقانون رقم 43 لعام 2007.

وفي حال واجهتكم أي مشاكل كمستأجرين أو مؤجرين، يمكنكم التواصل معنا عبر زر الواتساب في أسفل الشاشة، وسنكون معكم خطوة بخطوة.

كما يمكنك أن تتعرف على جميع حالات إخلاء المستأجر من خلال المقال التالي:

حالات إخلاء المستأجر من العقار في إمارة دبي

حسن خميس

مستشار قانوني أول بخبرة أكثر من 25 عام في عديد من التخصصات القانونية، متخصص في القضايا المدنية والتجارية والإيجارية. حقق عديد من النجاحات خلال مسيرته المهنية، مع قدرة كبيرة وتنويع في ممارساته حتى يتمكن من تقديم المساعدة لأي عميل يأتي إليه.