فسخ العقد في حالة اختلاف المساحة الفعلية للعقار

كيفية فسخ العقد في حالة اختلاف المساحة الفعلية للعقار

استلمت عقارك الذي كنت تنتظر استلامه بفارغ الصبر، وبعد استلامه اكتشفت أنّ مساحة العقار تختلف عن المساحة التي أخبرك بها البائع أو المطور العقاري عند الاتفاق والتي تم تسجيلها في العقد، فما الذي يمكنك فعله في هذه الحالة؟ هل يمكنك فسخ العقد؟ وما هي شروط فسخه؟ تابع معنا لتعرف الإجابة الصحيحة استناداً للقوانين والتشريعات الإماراتي بالاستناد للقانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته، والقانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 بشأن القانون المدني لدولة الإمارات العربية المتحدة، والقوانين واللوائح الأخرى.


شروط فسخ العقد في حالة اختلاف المساحة الفعلية للعقار

يتكون أي عقد بيع من مجموعة أركان وشروط أساسيّة تُعطي هذا العقد حُجّيته، وتجعله قائماً وصحيحاً، وقد وضع المشرّع مجموعة من القواعد لمعالجة الحالات المختلفة التي من الممكن أن يصل إليها المتعاقدون كالإبطال والفسخ وغيرها من الحالات.

ففي حالة الفسخ أتاح القانون فسخ العقد في مجموعة من الحالات منها خلل أحد أركان العقد من حيث الأهلية والرضا والسبب، أو إذا قام أحد الطرفين بغش وغبن الآخر، ويجوز فسخ العقد إذا وقع غلط في أمر مرغوب كصفة في المحل أو ذات المتعاقد الآخر أو صفة فيه، وعند وجود عيب يجهله المشتري عند تسليم المبيع من البائع وعلم المشتري، بالإضافة للحالة الأهم بالنسبة لنا وهي عدم مطابقة المبيع المسلّم لما تم الاتفاق عليه سواء بالزيادة أو النقصان.

وقد عدّ المشرّع الإماراتي في تنظيمه للسجل العقاري لإمارة دبي والتعديلات اللاحقة عليه أنّ المساحة المعتبرة لغايات القيد في السجل العقاري هي المساحة الصافية، وأقرّ بأنّه لا يعتد بالزيادة في التي تتحقق في المساحة الصافية للوحدة العقارية المباعة، ولا يجوز للمطور المطالبة بقيمة تلك الزيادة، مالم يتم الاتفاق على خلاف ذلك، أما في حال نقصان المساحة الصافية عن 5% من المساحة المتفق عليها عند التعاقد فألزم المطوّر العقاري بتعويض عن الاختلاف. 

وبالتالي نحن أمام إمكانية لفسخ العقد في حال عدم مطابقة المبيع المسلّم لما تم الاتفاق عليه سواء بالزيادة أو النقصان أو المطالبة بالتعويض.

إجراءات فسخ العقد:

تبدأ إجراءات فسخ العقد عادةً بأن يقوم الطرف الذي يرغب بفسخه ويحقّ له ذلك قانوناً بإخطار الطرف الآخر برغبته بفسخ العقد المبرم بينهم، وإذا اتفق الطرفان على الفسخ يُكتب هذا الاتفاق خطيّاً، أمّا في حال عدم الاتفاق، فيمكن للشاري رفع دعوى قضائية للمطالبة بفسخ العقد في الحالات التي يتوافر فيها السبب والحجّة القانونيّة التي تجيز الفسخ.

الحقوق والالتزامات المترتبة على فسخ العقد:

إنّ فسخ العقد يرافقه حقوق والتزامات على الأطراف جميعها فيحقّ للشاري استرداد الأموال المدفوعة أو التعويض عن الخسائر في حالة وجود خطأ أو عيب في العقد، بينما يلتزم بتسليم المُشتري كما استلمه وتلتزم جميع الأطراف بتنفيذ شروط العقد حتى تاريخ الفسخ.

 

ومع ختام المقال، نؤكّد على أنّ فكرة فسخ العقد وشروطها استناداً على الشروط المختلفة ومنها حالة اختلاف مساحة العقار تتطلّب الانتباه لجميع شروط العقد ومضامينه، وعليها تختلف جميع مجريات القضية، وبالتالي من الضروري الحصول على استشارة قانونية صحيحة بدايةً عند إجراء عملية التعاقد ومن ثمّ في حال حدوث خلافات حول بنوده أو الرغبة بفسخه نتيجة ما حصل، ونذكّركم بإمكانية التواصل معنا مباشرة عبر زر الواتساب في أسفل الشاشة للحصول على خدمات محامين اختصاصيين في مجال العقود، ومعرفة الحلّ القانوني الأنسب.

 

نور الدين

نبذة عن الكاتب

همام خليفة

باحث قانوني متمرس يتمتع بأكثر من 10 سنوات من الخبرة في مجال البحث القانوني وإعداد المقالات والتحليلات القانونية الدقيقة والبحوث القانونية واسعة النطاق في مختلف مجالات القانون، بما في ذلك القانون المدني، والقانون التجاري، والقانون الجنائي، والقانون الدولي.

Book Consultation