متى يمكن للمؤجّر أن يطلب إخلاء المستأجر؟ سؤال يراود كل مستأجر ومؤجّر لعقار في دبي ومن الضروري معرفة إجابته بشكل واضح للتعامل مع الظروف المختلفة التي قد يتعرّض لها، ويتعلّم الطريقة القانونيّة الصحيحة للتعامل معها، نستعرض في هذا المقال آخر تشريعات القانون الإماراتي الخاصّة بعلاقة المؤجّر والمستأجر تحديداً في قضية إخلاء المستأجر في دبي كثيرة الشيوع في الإمارة، ورأي القانون فيها.
حالات إخراج المستأجر قبل انقضاء مدة العقد:
تتعدد الحالات التي يمكن فيها للمؤجّر طلب إخلاء العقار وسيتم تصنيفها حسب آخر تعديلات التشريعات العقارية الصادرة خصيصاً لإمارة دبي في القانون رقم (26) لعام 2007 والتعديلات اللاحقة عليه في القانون رقم (33) لسنة 2008، حيث يكون للمؤجّر طلب إخلاء المستأجر من العقار قبل انقضاء مدة العقد في الحالات التالية:
التأخّر عن السداد:
كثيراً ما يتعرّض المستأجرين لتعثّرات مالية خلال الفترة الإيجارية ولكن من الضروري أن يحترس المستأجر لخطورة تأخّره عن سداد مبلغ الإيجار في الوقت المتفق عليه تعاقدياً مع المؤجّر.
حيث سمح القانون الإماراتي للمؤجّر التقدم بطلب الإخلاء إذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً وذلك من تاريخ إخطاره بالسداد، وذلك ما لم يتفق كلّ من المؤجّر والمستأجر على خلاف ذلك.
تأجير العقار من الباطن:
سمح القانون الإماراتي بتأجير المؤجَّر من الباطن، ولكن نصّ على شرط ضروري يتعلّق بقبول المؤجّر الأساسي لهذه العملية التعاقديّة ويترتب على خلاف ذلك أنّه إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن أو أي قسم منه دون الحصول على موافقة المؤجر الخطية على ذلك؛ يسري الإخلاء على المستأجر والمستأجر من الباطن مع حفظ حق الأخير بالرجوع على المستأجر بالتعويض.
إساءة استعمال العقار:
شدّد القانون الإماراتي على ضرورة استعمال العقارات وفقاً للغاية التي وجدت من أجلها دون مخالفة للقانون أو إيذاء الجوار والمجتمع فقد أباح للمؤجّر التقدّم بطلب إخلاء إذا استعمل المستأجر العقار لغاية غير مشروعة أو سمح للآخرين بذلك أو خالف النظام العام أو الآداب العامة.
إهمال العقار التجاري:
إذا كان المؤجَّر محلاً تجارياً، وتركه المستأجر دون إشغال ودون سبب مشروع لمدة ثلاثين يوماً متصلة أو تسعين يوماً متقطعة في السنة الواحدة، يحق للمؤجر التقدّم بطلب الإخلاء وذلك مالم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
تغيير أو ضرر متعمَّد:
شدد القانون على ضرورة الحفاظ على العقار المستأجر بالحالة التي تم استئجاره بها دون تهديد سلامته، فإذا أحدث المستأجر تغييراً في العقار بحيث يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى حالته الأصلية، أو ألحق بالعقار ضرراً نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحيطة والحذر أو سماحه للغير بإلحاق ذلك الضرر، أصبح من الممكن إخلاؤه بإذن من اللجنة المختصة في دبي.
مخالفة أنظمة البناء:
حظر القانون على المستأجر للعقار استعماله في غير الغرض المؤجّر لأجله أو استعمله على نحو يخالف أنظمة التخطيط والبناء واستعمالات الأراضي المعمول بها في الإمارة، تحت طائلة الإخلاء.
البناء غير آمن:
سمح القانون للمؤجّر في الحالات التي تتعلّق بالسلامة العامة التقدّم بطلب الإخلاء إذا كان العقار آيلاً للسقوط، على أن يثبت المؤجّر ذلك بتقرير فني صادر من بلدية دبي أو معتمد من قبلها.
الإخلال بالالتزامات القانونيّة:
يتوجّب على كلّ من المؤجّر والمستأجر وضع شروط العقد بدقّة و بموافقة جميع الأطراف و بأوضح شكل، فإذا لم يراع المستأجر أي التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار، يتوجّب على المؤجّر إخطاره بتنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط وفي حال استمر هذا الإخلال بعد ثلاثين يوماً من تاريخ الإخطار فيحق له التقدم بطلب الإخلاء.
قرار الجهات الحكوميّة:
إذا اقتضت متطلبات التنمية والتطور العمراني في الإمارة هدم العقار وإعادة بنائه وذلك وفقاً لما تقرره الجهات الحكومية المختصة، جاز إخلاء المستأجر.
اقرأ أيضاً: مالك جديد لعقار في دبي هل يحق له طرد المستأجر الموجود؟
إقرأ أيضاً: متى يحق للمالك رفع الايجار في دبي
حالات إخراج المستأجر عند انتهاء مدة العقد:
يكون للمؤجّر طلب إخلاء المستأجر من العقار عند انتهاء عقد الإيجار في عدد من الحالات التي ذكرها القانون الإماراتي ويمكن تلخيص حالات الإخلاء عند انتهاء العقد على الشكل التالي:
الترميم والصيانة:
إذا اقتضت حالة العقار ترميمه أو إجراء صيانة شاملة له وتعذّر إجراء أعمال الترميم والصيانة بوجود المستأجر في العقار، جاز للمؤجّر طلب إخلاؤه على أن يتم التثبّت في بادئ الأمر من حالة العقار بتقرير فنّي يكون معتمد من بلدية دبي أو صادر عنها.
إعادة البناء:
رغبة مالك العقار في هدم العقار من أجل إعادة البناء، أو بسبب رغبته بإضافة أية مبان جديدة تحول دون انتفاع المستأجر بالعقار المؤجّر بعد حصوله على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة، فأتاح القانون له التقدّم بطلب الإخلاء في هذه الحالة.
الاستعمال الشخصي:
راعى القانون الإماراتي الحالات التي يرغب المؤجر فيها باستعادة العقار لاستعماله الشخصي أو لاستعمال أي من أقاربه حتى الدرجة الأولى، بشرط إثبات عدم ملكيّته للبديل المناسب لذلك الغرض.
البيع:
يحق لمالك العقار إذا رغب في بيع العقار المؤجر أن يطلب إخلاؤه من المستأجر وفقاً للطريقة التي نصّ عليها القانون الإماراتي.
إجراءات إخراج المستأجر:
تختلف الإجراءات حسب متى سيخرج المستأجر، هل بعد أم قبل انتهاء عقد الإيجار؟
قبل انتهاء مدة الإيجار:
يتطلّب إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة الإيجار وفقاً للقانون الالتزام بكافة الإجراءات التي فرضها قانون إمارة دبي، وذلك بإخطار المؤجّر للمستأجر عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل، في الحالات التي تحقق شروط الإخلاء.
قبل انتهاء مدة الإيجار:
يتوجّب على المؤجّر في حالات إعادة البناء أو الترميم الحصول في بداية الأمر على التراخيص وتقارير اللجان المطلوبة قبل أن يحصل على الحق في المطالبة بإخلاء المستأجر، ويتوجّب على المؤجّر أن يُخطر المستأجر ويخبره بأسباب إخلاء العقار قبل 12 شهراً على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء، على أن يتم الإخطار عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل.
حقوق المستأجر عند الإخلاء:
ضمِنَ المشرّع مجموعة من الحقوق للمستأجر لضمان تنفيذ حالات الإخلاء دون وقوع ظلم ونذكر من هذه الحقوق في الحالات التالية:
العودة بعد الترميم أو إعادة البناء:
يكون للمستأجر الأولوية في العودة إلى العقار في حال قيام المؤجِّر بهدمه وإعادة بنائه أو في حال قيام المؤجِّر بتجديد العقد وترميمه، وفق بدل إيجار يُتفق عليه في العقد أو تحدده اللجنة المختصة وفق معايير تحديد نسبة زيادة بدلات الإيجارات التي تضعها المؤسسة والوضع الاقتصادي العام في الإمارة وحالة العقار وإيجار المثل السائد في السوق العقارية المماثلة له في نفس المنطقة وما تنصّ عليه أية تشريعات سارية في الإمارة في شأن إيجار العقارات وأية عوامل أخرى تراها اللجنة.
يتوجّب على المستأجر ممارسة حقّه بالعودة للعقار خلال مدة لا تجاوز ثلاثين يوماً من تاريخ إخطار المؤجِّر له بذلك.
التعويض عند مخالفة الإخلاء للاستعمال الشخصي:
كما أسلفنا من حالات جواز الإخلاء بعد انتهاء العقد هو حالة استعادة المؤجر لاستخدام العقار من قبله أو من أحد أقاربه من الدرجة الأولى، فلا يجوز له في هذه الحالة تأجيره للغير إلا بعد مضي سنتين على الأقل من تاريخ استعادته للعقار السكني وثلاث سنوات للعقارات غير السكنية ما لم تقضِ اللجنة بمدّة أقل لأسباب تقدّرها، وبخلاف ذلك يكون للمستأجر الطلب من اللجنة الحكم له بالتعويض المناسب.
حق المستأجر من الباطن بموافقة المؤجر:
في حالة إشغال العقار من قبل مستأجر من الباطن بواسطة عقد مبرم مع المستأجر ومع الحصول على الموافقة الخطيّة من المؤجّّر، وصدر قرار من اللجنة قرار بفسخ عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر فيمكن للمستأجر من الباطن الاستمرار في إشغال العقار وبما يتوافق مع شروط العقد المبرم معه.
نصائح ومعلومات هامة للمستأجرين والمؤجرين:
- رفع دعوى الإخلاء للمستأجر لا يعفيه من أداء بدل الإيجار طيلة المدة التي يستغرقها نظر الدعوى وصدور الحكم فيها وتنفيذه.
- أن يتم تنظيم العلاقة الإيجاريّة بين مؤجر العقار ومستأجره بموجب عقد إيجار يشتمل على وصف للعقار المؤجر وصفاً نافياً للجهالة والغرض من تأجيره ومدة وبدل الإيجار وكيفية أدائه واسم مالكه إن لم يكن هو المؤجر.
- من الضروري أن تُسجل لدى المؤسسة كافة عقود الإيجار المتعلقة بالعقارات الخاضعة لأحكام القانون وأي تعديلات تطرأ على تلك العقود.
وفي نهاية مقالنا، نريد أن نخبركم عن إمكانية التواصل معنا مباشرة من خلال زر الواتساب في أسفل الشاشة للحصول على المساعدة من مستشار قانوني مختص في حلّ أي خلاف وصياغة العقود بطريقة تحفظ لكلّ من الطرفين حقهم.
إقرأ أيضاً: أفضل 10 محامي عقارات في أبوظبي
اقرأ أيضاً: ما هي إجراءات رفع دعوى إخلاء في العين في دولة الإمارات العربية
هل ساعدك الموقع على الوصول إلى المحتوى المطلوب ؟
مستشار قانوني أول بخبرة أكثر من 25 عام في عديد من التخصصات القانونية، متخصص في القضايا المدنية والتجارية والإيجارية. حقق عديد من النجاحات خلال مسيرته المهنية، مع قدرة كبيرة وتنويع في ممارساته حتى يتمكن من تقديم المساعدة لأي عميل يأتي إليه.