هل يمكن للمؤجّر إخراج المستأجر من العقار؟ وماهي الحالات التي تخوّله بذلك؟ يحتاج كل مستأجر في إمارة عجمان إلى معرفة إجابات هذا السؤال وفقاً للرؤية القانونية للمشرّع الإماراتي في إمارة عجمان، سنُجيب على كل هذه التساؤلات في مقالنا حول إخراج المستأجر في عجمان والشروط وحقوق المستأجر.
حالات إخراج المستأجر قبل انقضاء مدة العقد:
نظّم المرسوم الأميري رقم 2 لعام 2017 العلاقة الإيجاريّة في إمارة عجمان وحدد بدقّة مجموعة الحالات التي يمكن بها استثناءً إخراج المستأجر وفقاً لقواعد وشروط محددة ودقيقة يمكن تلخيصها في الحالات التالية:
1. الامتناع عن توقيع العقد الجديد:
إذا امتنع المستأجر عن توقيع عقد الإيجار الجديد الذي قدّمه له المؤجر خلال الشهر الأخير من تاريخ انتهاء عقد الإيجار الأصلي، أو من تاريخ انتهاء أيّة فترة تمديد لمدّته، ولكن هذا الكلام في حال كان المستأجر يمتنع لسبب مغاير لزيادة في مبلغ الإيجار بصورة غير قانونية وفق أحكام هذا المرسوم.
2. الامتناع عن السداد:
إذا لم يقم المستأجر بسداد مبلغ الإيجار، أو سداد أي قسط منه، خلال مدة أقصاها أسبوعين اثنين من تاريخ حلول ميعاد استحقاقه، بدون عذر تقبله لجنة المنازعات، على أنّه في حال امتناع المؤجر عن استلام مبلغ الإيجار، أو القسط منه المتّفق عليه في العقد، فعندئذٍ يجوز للمستأجر أن يودع مبلغ الإيجار، أو القسط المعني منه، لدى لجنة المنازعات في موعد لا يجاوز ثلاث أسابيع من تاريخ استحقاقه.
ويكون ذلك الإيداع بدون رسوم أو مصروفات أخرى بموجب أمر على عريضة يوقّعه رئيس أي دائرة من دوائر لجنة المنازعات، ويعتبر سنداً قانونيّاً يبرئ ذمّة المستأجر من سداد المبلغ الخاص بالإيجار؛ الإيصال الذي يصدر من مقرر لجنة المنازعات أصولاً، ويتوجّب على مقرر لجنة المنازعات تسليم المبلغ المودع لديه للمؤجِّر خلال مدّة أقصاها أسبوعين اثنين بعد سداد الرسوم المقررة.
3. مخالفة الشروط والالتزامات:
إذا لم يقم المستأجر بتنفيذ أي التزام فرضه عليه هذا المرسوم، أو أي شرط من شروط عقد الإيجار بخلاف الشروط المتعلقة بسداد مبلغ الإيجار، وذلك خلال مدة لا تجاوز ثلاث أسابيع بعد تاريخ استلامه لطلب خطي من قبل المؤجر يطلب فيه تنفيذ ذلك الالتزام أو الشرط ما لم يكن عدم تنفيذ المستأجر للالتزام أو الشرط المعنيّ يعود لعذر مشروع توافق عليه لجنة المنازعات.
4. الإضرار بالعقار:
إذا لَحِقَ بالعقار المؤجر ضرر جسيم نتيجة فعل متعمّد من قبل المستأجر، أو نتيجة إهماله في اتخاذ الحيطة أو الحذر اللازمين، أو بسبب تمكينه لأي شخص آخر إلحاق الضّرر بالعقار المؤجَّر.
5. ترك العقار:
إذا ترك المستأجر العقار المؤجَّر خالياً مدة أربع أشهر متواصلة وترتَّب على ذلك الترك إلحاق ضرر ملموس بالعقار المؤجر، فيجوز للجنة المنازعات أن تأمر المستأجر بالإخلاء حتى لو ثبت قيامه سلفاً بسداد مبلغ الإيجار المستحق عن فترة الأربع أشهر المذكورة.
6. إساءة استعمال العقار:
إذا استعمل المستأجر العقار المؤجَّر أو سمح لآخرين باستعماله لأغراض مخالفة للقانون، أو تتنافى مع الأخلاق العامة أو التقاليد والأعراف المرعية لدى المقيمين بالمنطقة الكائن فيها العقار المؤجَّر أو بطريقة أخلّت فعلياً بمصالح مؤجِّر العقار الماليّة.
7. الاستعمال الشخصي:
إذا قدم المؤجر للجنة المنازعات بطلب مدعوم بحجّة تقتنع بها لجنة المنازعات وتُثبِت حاجة المؤجِّر لاستعمال عقاره المؤجَّر لشخصه أو لأيّ شخص من أفراد أسرته من الدرجتين الأولى والثانية، بما يشمل الأبوين والزوج والأبناء والإخوة والأعمام والأخوال، ويُشترَط لقُبول الدّعوى في هذهِ الحالة أن يُخطِر المستأجر خطياًّ بحاجته لاستعمال العقار المؤجَّر قبل ثلاثة أشهر على الأقل من تاريخ رفع الدعوى.
8. التأجير من الباطن:
يحق للمؤجر التقدم بطلب الإخلاء في حال ثبت أنّ المستأجر قام بتأجير العقار المؤجَّر له أو جزء منه إلى طرف ثالث من الباطن أو تنازل عن الحيازة له بدون الحصول على إذن من المالك وبشكل يخالف به أحكام عقد الإيجار وأحكام المرسوم المنظم للعلاقة الإيجاريّة، وفي هذه الحالة يجوز للجنة المنازعات الحكم بإخلاء المستأجر الفرعي من الباطن مع حفظ الحق له بمطالبة المستأجر الأصلي بتعويض بناءً على الضرر الواقع عليه.
9. هدم العقار:
إذا رغب المؤجر في هدم العقار المؤجر بسبب كونه آيلاً للسقوط، أو بسبب تجاوزه لعمره الافتراضي، أو لإجراء صيانة جوهرية وكاملة للعقار المؤجر لتحسين قيمته أو لتغيير الغرض من استعماله، على وجه يؤثّر بصورة جوهرية في وضعه السابق، بعد تحقيق الشروط المطلوبة للقيام بذلك قانونيّاً.
10. صدور قرار بالهدم:
إذا قررت لجنة حكومية أن المصلحة العامة تتطلب إخلاء عقار، مملوك لها أو يقع تحت تصرفها، من مستأجره، وقامت تلك الجهة الحكومية بإرسال إخطار خطّي للمستأجِر بمدّة لا تقل عن ثلاثة أشهر قبل التاريخ المقرر للإخلاء ويتضمن مبررات وأسباب القرار بالإخلاء استناداً على مقتضيات المصلحة العامة.
وفي هذه الحالة يجوز للجنة المنازعات بناءً على طلب المستأجر رفض قرار الجهة الحكومية المعنيّة بسبب عدم وجود مصلحة عامة أو بخلاف ذلك إعذار المستأجر والأمر باستمراره في حيازة العقار المؤجر لمدة أقصاها ستة أشهر من تاريخ قرار لجنة المنازعات ويجوز لها أيضاً أن تحكم للمستأجر بتعويض، وذلك لمعالجة أي أضرار فعلية لحقت به كنتيجة مباشرة لإخلاء هذا المستأجر من العقار وفق أحكام هذه المادة وذلك بحسب ما قد تراه لجنة المنازعات يحقق العدالة.
اقرأ أيضاً: تأخر تحصيل شيك التامين من المالك
11. عدم صدور رخصة:
يجوز لمستأجر عقار تجاري أو صناعي أو مهني أن يطلب من لجنة المنازعات فسخ عقد الإيجار بعد إبرامه معه وذلك بسبب عدم موافقة سلطات الترخيص المختصّة على منحِه الرخصة المطلوبة لمزاولة النشاط المطلوب مزاولته في العقار المأجور، وفي هذه الحالة يجوز للجنة المنازعات أن تحكم بفسخ العقد بشرط إلزام المستأجر بسداد تعويض للمؤجر يعادل مقداره مبلغ الإيجار المقرر لثلاثة أشهر.
12. رغبة المستأجر بالفسخ:
يجوز للمستأجر لعقار مؤجَّر لأغراض السكن أن يطلب من المؤجر فسخ عقد الإيجار أثناء مدّة سريانه لأي سبب أو مبرر معقول وذلك بموجب إخطار خطّي للمؤجِّر لا تقل مدته عن شهر واحد، وفي هذه الحالة يتعيّن على لجنة المنازعات فسخ العقد مع إلزام المستأجر بسداد تعويض للمؤجِّر يعادل مقداره مبلغ الإيجار المقرّر لشهرين اثنين أو يعادل مقداره مبلغ الإيجار المقرر لثلاثة أشهر في حال إخفاق المستأجر في إرسال الإخطار الخطي للمؤجر، سالف الذكر أعلاه.
ما إجراءات إخراج المستأجر من عقار في عجمان:
يتطلّب إخراج المستأجر من العقار القيام بمجموعة الإجراءات التي فرضها القانون لتصحّ عملية الإخلاء، ففي حالة الإخلاء لحجّة الهدم، يتوجّب على المؤجّر تقديم شهادة رسمية صادرة من البلدية؛ للجنة المنازعات، تؤكّد أن هدم أو أعمال الصيانة والتحسين والتغيير المعني تُعتبر ضروريّة للعقار المؤجَّر أو أنّه ينسجم مع خطّة التطوير العقاري في المنطقة الكائن فيها العقار المؤجَّر.
كما يتوجب على المؤجِّر الحصول على الإذن المبدئيّ أو الترخيص اللازم من البلدية للقيام بإجراء الهدم أو أعمال الصيانة والتحسين أو التغيير المطلوب وعليه أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار المأجور بإخطار خطّي يتم تسليمه أصولاً للمستأجر قبل ثلاثة أشهر تبدأ من تاريخ صدور الإذن المبدئيّ أو الترخيص من البلدية بإجراء الهدم أو أعمال الصيانة والتحسين أو التغيير المطلوب.
ويتوجّب على المؤجّر في حال استيفاء كلّ تلك الشروط والحصول على قرار الإخلاء لحجّة الهدم أن يحرّر تعهّداً خطيّاً بحفظ حق المستأجر عند الإخلاء والذي ضمنه القانون، وهو ما سنتحدث عنه في الفقرة التالية.
كما يُشترَط للإخلاء بحجّة الاستعمال الشخصي من قبل المالك أو أقاربه إخطار المالك قبل ثلاثة أشهر على أقلّ تقدير قبل تاريخ رفع دعوى الإخلاء.
إقرأ أيضاً: متى يحق للمالك رفع الايجار في دبي
حقوق المستأجر عند الإخلاء:
إذاً لا يجوز للمؤجِّر أن يطلب ولو عند انتهاء مدة الإيجار إخلاء المستأجر للعقار المؤجَّر إلا لأحد الأسباب التي أوردها المشرّع كما ذكرنا، وينطوي على الإخلاء في حالات معيّنة كالهدم والاستعمال الشخصي مثلاً مجموعة من الحقوق للمستأجر، فإذا كسب المستأجر قرار إخلاء العقار المؤجَّر صادراً عن لجنة المنازعات بحجّة الاستعمال الشخصي المشروح أعلاه، فيجب على المؤجِّر أن ينفّذ خلال مدّة تحددها لجنة المنازعات ما طُلِبَ على أساسه الإخلاء.
كما ويتوجّب على المؤجّر في هذه الحالة التعهّد للجنة المنازعات خطيّاً بأن يقوم بشغل العقار المأجور من قبله أو من قبل قريبه المعني لمدة لا تقل عن سنة كاملة، وإذا تخلّفَ المؤجِّر عن تنفيذ ذلك التعهّد لأي سببٍ كان، أو ثبت لاحقاً أنَّ طلب المؤجٍّر إخلاء العقار كان بسوء نيّة أو بالاستناد على بيانات غير صحيحة، فعندئذٍ يجوز للجنة المنازعات بناءً على طلب لاحق من المستأجر أن تأمر بإعادة المستأجر إلى العقار الذي أخلاه أو إلزام المؤجر بتعويض المستأجر عن أي عطل وضرر أصابه نتيجة الإخلاء أو الإعادة والتعويض معاً، ويشترط لإجابة طلب المستأجر بإعادته للعقار المؤجر أو التعويض أن يكون قد التزم بتنفيذ الحكم بالإخلاء خلال شهرين من تاريخ صدور القرار.
نصائح للمستأجرين والمؤجرين في الإمارات:
نحن كفريق متخصص من المحامين في دولة الإمارات ننصحك بما يلي:
- على كل من المستأجر وصاحب العقار الاطلاع بشكل دقيق على بنود القانون الواردة في الإمارة التي يتواجد بها العقار.
- في حال عدم وضوح أي نص قانوني، يمكنكم الاستعانة بمحامي وأخذ استشارته.
- ننصحكم دائماً بالوضوح والشفافية (ونقصد بأنتم المستأجر وصاحب العقار) فالشفافية والموضوعية هي حل مهم لأغلب المشاكل.
في الختام:
دولة الإمارات العربية المتحدة بلد يسري فيه القانون بدقة متناهية، لا يمكن لحق أي شخص أن يضيع، ولكن عليك دائماً احترام هذا القانون وتطبيقه ومساعدة الآخرين على تطبيقه، وفي النهاية وبحال كنتم بحاجة إلى استشارة محامي بمجال المنازعات الايجارية في الإمارات أو غيرها من القضايا القانونية يمكنكم التواصل معنا عبر زر الواتساب الموجود في أسفل الشاشة.
إقرأ أيضاً: خطوات رفع دعوى ايجارية في الشارقة
اقرأ أيضاً: أفضل 10 محامي في عجمان
هل ساعدك الموقع على الوصول إلى المحتوى المطلوب ؟
مستشار قانوني أول بخبرة أكثر من 25 عام في عديد من التخصصات القانونية، متخصص في القضايا المدنية والتجارية والإيجارية. حقق عديد من النجاحات خلال مسيرته المهنية، مع قدرة كبيرة وتنويع في ممارساته حتى يتمكن من تقديم المساعدة لأي عميل يأتي إليه.