متى يحق للمالك رفع الايجار في عجمان

متى يحق للمالك رفع الايجار في عجمان

من الطبيعي جداً أن يكون لدى المستأجر وأصحاب العقارات في الإمارات تخوف من موضوع رفع الآجار ومتى يمكن أن يُرفع هذا الآجار، لذا حدّد القانون بشكل دقيق الحالات والشروط التي يحقّ فيها للمالك رفع الإيجار في عجمان في المرسوم الأميري رقم 2 لسنة 2017 مع تحديد النسبة المسموحة في الزيادة والاستثناءات الواردة عليها، وهو ما سنتحدث عنه في هذا المقال بشكلٍ مفصَّل.

الشروط التي يجب توافرها لرفع الإيجار:

يتألّف عقد الإيجار من مجموعة أركان وشروط ضروريّة حيث يتوجّب على سبيل المثال تحديد مقدار مبلغ الإيجار ضمن شروط عقد الإيجار بالاتفاق بين طرفيه ويُستحَقّ مبلغ الإيجار على المستأجر بمجرّد استيفائه للمنفعة من العقار المؤجَّر أو بقدرتِه على استيفائها، بما في ذلك حقّ الانتفاع بمرافِق العقار المؤجَّر كأحواض السّباحة وصالات الرياضة والنادي الصحي ومواقف السيارات ما لم يتضمّن العقد صراحةً نصّاً على خِلاف ذلك.

ويجوز لطرفي عقد الإيجار الاتفاق على تعجيل سداد مبلغ الإيجار أو تأجيله، أو تقسيطه إلى أقساط تُؤدَّى في أوقات معينة وتحدد صراحةً في عقد الإيجار، وفي حال لم يتوفّر اتفاق صريح حول طريقة تسديد الأقساط أو مواعيد السداد، فيجب أن يكون السداد على أربعة أقساط متساوية.

أمّا فيما يخصّ رفع قيمة الإيجار فلا يجوز للمؤجِّر زيادتها وفق الاتفاق في العقد الموقّع من الطرفين إلا بعد انقضاء ثلاثَة سنوات كاملة من تاريخ بدء سريان عقد الإيجار، أو من تاريخ آخر زيادة فرضها المؤجِّر على مبلغ الإيجار المذكور في عقد الإيجار، أيّ التّاريخين كان متأخّراً، ويحقّ للمستأجِر الذي يلتزم بسداد مبلغ الإيجار الجديد في مواعيد استحقاقه، الاستمرار في شغل العقار المأجور واستيفاء المنفعة منه، بنفس شروط عقد الإيجار الموقع من الطرفين طوال مدة الثلاثة سنوات المذكورة، سواءً تم توقيع عقد إيجار جديد أم لم يتم ذلك.

وقد أجاز المشرّع لصاحب العقار المؤجَّر زيادة مبلغ الإيجار المذكور في عقد الإيجار، بعد انتهاء مدة الثلاثة سنوات المنصوص عليها بحال تحقق الشرطين التاليين:

  1. أن يقوم بإرسال إخطار خطّيّ يُسلَّم إلى المستأجر قبل شهرين اثنين على الأقل، قبل تاريخ نهاية عقد الإيجار الجاري.
  2. ألّا تتجاوز نسبة الزيادة نسبة عشرين بالمائة من مبلغ الإيجار الساري في وقت الإخطار المذكور وفي حال تحقق الشرطين المذكورين، فلا يجوز للمستأجر الاعتراض على تلك الزيادة.

إقرأ أيضاً: أبرز حقوق المستأجر في إمارة عجمان

حالات استثنائية تسمح برفع الإيجار بنسبة أعلى من 20%:

على الرغم من تحديد نصّ قانون تنظيم العلاقة الإيجاريّة الخاص بإمارة عجمان نسبة لا يمكن تجاوزها في رفع الإيجار، يجوز للمؤجِّر أن يطلب من لجنة المنازعات زيادة مبلغ الإيجار بنسبة أعلى من نسبة العشرين بالمئة على مبلغ الإيجار الحالي، في حال انطباق مجموعة من الشروط التي وضعها المشرّع وهي:

  1. انقضاء سنة كاملة من تاريخ نفاذ عقد الإيجار المعني، أو من تاريخ آخر زيادة في مبلغ الإيجار، بحسب الحال.
  2. أن يقوم المؤجِّر بإجراء التحسينات أو الأعمال مرتفعة التكاليف من أعمال الصيانة في العقار المؤجَّر قبل تاريخ التقدّم بطلب زيادة الإيجار أو خلافه. 
  3. أن يستند طلب المؤجِّر للزيادة المطلوبة على بيانات مقبولة قانوناً تؤكّد حدوث زيادات كبيرة في أسعار العقارات في الإمارة أو في تكاليف البناء والتشييد والصيانة، أو أن يستند الطلب على أي مبررات اقتصاديّة أخرى تقتنع بها لجنة المنازعات المعنيّة بالبت في هذا الأمر.

الآلية المتبعة لرفع الإيجار:

يحتاج قبول طلب رفع الإيجار وذلك بعد تحقيق شروط رفع الإيجار التي تحدثنا عنها سابقاً، أن يقوم المؤجِّر باتباع مجموعة الإجراءات المطلوبة والتي حددها المشرّع حيث يتوجّب:

  1. أن يقوم المؤجِّر بإخطار المستأجر خطيّاً قبل نهاية مدة الإيجار السارية بثلاثة أشهر، وبقي المستأجر حائزاً للعقار المؤجَّر دون أن يتقدّم باعتراضٍ خطيّ على الزيادة المطلوبة ويسلّمه للمؤجِّر خلال مدّة تصل إلى سبعة أيام من تاريخ إخطاره بالزيادة من قبل المؤجِّر، ولا يُعتدّ بذلك الاعتراض إلا إذا التزم المستأجر بتسليم نسخة منه، خلال مدّة السبعة أيام المذكورة، إلى مقرر لجنة المنازعات المعنيّة بذلك.
  2. في حال اعتراض المستأجر على الزيادة، فيجب عليه تقديم دعوى إلى لجنة المنازعات لتحديد مقدار الزيادة في مبلغ الإيجار السّاري وقتذاك، وعلى لجنة المنازعات البتّ في الدّعوى، بعد أن تأخذ في اعتبارها الظروف والعوامل والمعايير المذكورة في القانون ومدى انطباق الشروط.
  3. إذا قام المؤجر بزيادة مبلغ الإيجار بنسبة أعلى من 20% بدون استيفاء الشروط والقيام بالإجراءات التي أوجبها القانون، أو إذا لم يمتثل لقرار لجنة المنازعات بتصحيح هذه المخالفة فيجوز للجنة المنازعات أن تُوقِع على المؤجّر المخالف غرامة لا تقل عن خمسة آلاف درهماً ولا تجاوز عشرين ألف درهماً.

نصائح للمستأجرين والمؤجرين:

للحفاظ على علاقة إيجاريّة مستقرّة وإيجابيّة بشكل أساسيّ ننصحكم بما يلي:

  • وضوح بنود العقد واتفاق طرفيه على كلّ تلك النقاط دون ترك مجال لحدوث خلافات.
  • ضرورة الاطلاع على مواد القانون والتشريعات الخاصّة بالإمارة في تنظيمها للعلاقة الإيجاريّة.
  • والاستعانة بمستشارين قانونيين ذوي كفاءة وخبرة في مجالات العقارات والإيجار، ويمكنكم التواصل معنا عبر زر الواتساب في أسفل الشاشة لطلب خدمات المستشار القانوني المناسب لمساعدتكم في تنظيم العقود في بادئ الأمر ومن ثمّ حلّ أي خلاف قانوني قد يطرأ وبما يتوافق مع التشريعات القانونيّة التي يتوجّب الالتزام بها.

وتذكر دائماً، تخضع الخلافات والمنازعات الإيجارية في دولة الإمارات إلى القانون، لذا يمكنك أن تلجأ للقانون وللمختصين به عندما ترى أنك بحاجة هذا.

 

نور الدين

نبذة عن الكاتب

همام خليفة

باحث قانوني متمرس يتمتع بأكثر من 10 سنوات من الخبرة في مجال البحث القانوني وإعداد المقالات والتحليلات القانونية الدقيقة والبحوث القانونية واسعة النطاق في مختلف مجالات القانون، بما في ذلك القانون المدني، والقانون التجاري، والقانون الجنائي، والقانون الدولي.

Book Consultation