قد يُباع عقار ما من مالكه لشخص ما، ويصبح هذا الشخص المالك الجديد للعقار، وهنا يجب توضيح إمكانية المالك الجديد لطرد المستأجر الموجود مسبقًا وما هي الحالات لذلك.
هل يحق للمالك الجديد طرد المستأجر الموجود مسبقًا؟
إن أفضل المحامين والمستشارين القانونيين في مكتبنا يؤكدون على أن ليس من حق المالك الجديد طرد المستأجر بسبب شراء العقار فقط.
وبالعودة للتشريعات والقوانين الإيجارية في الإمارات، نجد أنه ليس هناك قانون إيجارات اتحادي على مستوى الإمارات، بل ترك المشرع الإماراتي الحرية لكل إمارة في أن تصدر التشريع الإيجاري الخاص بها، بشرط أن يتوافق مع السياسة التشريعية العامة للدولة.
وإذا أخذنا كمثال على حالة المالك الجديد والمستأجر في قانون إيجارات دبي رقم 26 لعام 2007، فنجد بأن المادة 28 قد أكدت على استمرارية العلاقة الإيجارية ما بين المستأجر والمالك الجديد، والتي تم إبرامها في ظل ملكية المؤجر السابق للعقار المؤجر، بشرط أن يكون هناك عقد ثابت التاريخ بين الطرفين.
وبالمقابل نصت المادة 17 من قانون ايجارات الشارقة رقم 2 لعام 2007 على أنه لا يحق للمالك الجديد إخلاء المستأجر، إلا وفق الأسباب الواردة بهذا الشأن في قانون إيجارات الشارقة واللائحة التنفيذية الخاصة به والقرارات الناظمة في ذلك.
وبالتالي فإن المالك الجديد إذا اشترى عقار مؤجر من قبل المالك السابق، يتوجب عليه أن يتحمل كافة الأعباء القانونية المثقل بها ذلك العقار، أي أن التزامات وحقوق المؤجر السابق تنتقل برمتها إلى المؤجر اللاحق أو المالك الجديد، وبالتالي لا يحق للمالك الجديد إخلاء المستأجر من العقار الذي اشتراه إلا وفقاً لأسباب الإخلاء الواردة في قوانين الإيجارات الخاصة بكل إمارة.
9 شروط من أجل إخلاء المستأجر من قبل المالك الجديد
هناك شروط عامة لإخلاء المستأجر من قبل المالك الجديد وشروط خاصة.
أهم الشروط الخاصة التي تمنح المالك الجديد إخلاء المستأجر وطرده من العقار المؤجر، هي عدم وجود عقد ثابت التاريخ ما بين المستأجر والمالك السابق، لذلك يتوجب على المستأجر حفاظاً على حقوقه بمجرد أن يستأجر عقاراً أن يطلب من المالك الذي أجره العقار توثيق ذلك العقد أصولاً لدى البلدية المختصة أو الدوائر المختصة، ويعتبر ذلك التزاماً من التزامات المؤجر وفقاً لقوانين الإيجارات في كل إمارة.
أما الشروط العامة لإخلاء المستأجر من قبل الملك الجديد، فهي ذات الشروط الواجبة في الإخلاء المذكورة في قوانين الإيجارات في كل إمارة على حدة.
ولعل أهم الشروط التي تؤدي إلى إخلاء المستأجر من قبل المالك الجديد إخلال المستأجر بالتزاماته التعاقدية والالتزامات المفروضة عليه بموجب قانون الإيجار، ومن ذلك:
- عدم سداد الأجرة المتفق عليها وقت استحقاقها.
- استعمال العقار المؤجر لغير الأغراض المخصصة له.
- استعمال العقار المؤجر من قبل المستأجر بشكل مخالف للنظام العام أو الآداب العامة في الإمارات.
- تأجير العقار المؤجر من الباطن للغير.
- عدم بذل العناية المعتادة في المحافظة على العقار المؤجر.
- إجراء تغييرات جوهرية وكبيرة في العقار المؤجر تؤدي لإخراجه عن الغاية المؤسس لأجلها.
- حاجة المالك الجديد للسكن في العقار.
- حاجة الملك الجديد لهدم العقار وبنائه من جديد.
- متطلبات التطور العمراني التي تستلزم إعادة البناء.
ومجمل القول أن الحقوق التي يملكها المؤجر السابق في إخلاء المستأجر، تنتقل ذاتها إلى المالك الجديد باعتباره المؤجر اللاحق وفقاً لقاعدة انتقال الحقوق والالتزامات من السلف إلى الخلف سواء كان الخلف خاصاً كالمشتري أو عاماً كالوارث.
حقوق المستأجر في حالة رغبة المالك الجديد بالإخلاء
إن المستأجر إذا ما كان لديه عقد إيجار ثابت التاريخ وموثق أصولاً، ومبرم بينه وبين المالك السابق، سيبقى محافظاً على الحقوق ذاتها الواردة في عقد الإيجار وقانون الإيجار الخاص بالإمارة التي يسكن فيها.
وتعتبر حقوق المستأجر هي ذاتها التزامات المؤجر، وبالتالي فإن التزامات المؤجر السابق تنتقل برمتها إلى المؤجر الجديد أو المالك الجديد.
وهنا يحق للمستأجر مطالبة المالك الجديد بنفس المطالبات التي كان يحق لها له أن يطالب بها المالك السابق، وهي:
- حق المستأجر في طلب إجراء الصيانة الضرورية من المالك الجديد.
- حق المستأجر في عدم قيام المالك الجديد برفع بدل الإيجار إلا بعد مضي المدة القانونية المقررة لذلك، والتي تكون عادة ثلاث سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار.
- حق المستأجر في عدم منازعة المالك الجديد أو الغير له في الانتفاع بالعقار المؤجر.
- حق المستأجر في الطعن بالزيادة الإيجارية الفاحشة والمطالبة بأجر المثل.
- حق المستأجر في حالة طلب المالك الجديد هدم العقار وبنائه، في أن يعود للعقار، بشرط اخطار المالك الجديد ضمن المدة القانونية المقررة في ذلك.
اقرأ أيضاً: إنذار بالإخلاء لانتهاء عقد الإيجار في دبي ٢٠٢٤
الأسئلة الشائعة حول حقوق المستأجر في دبي
ما دور المحامي في حل النزاع بين المستأجر والمالك الجديد؟
يلعب المحامي دوراً هاماً في حل النزاع ما بين المستأجر والمالك الجديد من ناحية بيان الحقوق الواجب لكلا الطرفين، والالتزامات المترتبة على كل منهما، خاصةً فيما يتعلق بالاستشارة القانونية التي توضح انتقال العقار إلى المالك جديد مثقلاً بكافة الالتزامات القانونية المترتبة عليه من قبل المالك السابق، وأهمها عقود الإيجار المبرمة على ذلك العقار.
متى يحق للمالك الجديد طرد المستأجر فوراً؟
يحق للملك الجديد طرد المستأجر بشكل مباشرة بعد شراء العقار، إذا لم يتمكن المستأجر من إثبات العلاقة الإيجارية بينه وبين المالك السابق من خلال عقد إيجار موثق أصولاً.
نرجو أن نكون وضحنا لكم كل ما يتعلق بأحكام انتقال ملكية العقار المؤجر إلى مالك جديد، مع التأكيد على كل من لديه منازعة إيجارية أن يستعين بالخبرات القانونية لأفضل المحامين المختصين، ويمكنكم التواصل معنا من خلال زر الواتساب في أسفل الشاشة.
أقرأ أيضًا:
تعرف على كل تفاصيل حقوق المستأجر في دبي
ما هي إجراءات رفع دعوى إخلاء في العين في دولة الإمارات العربية