متى يحق لمالك العقار رفع دعوى إخلاء في دبي وفق قانون الإيجارات؟ كثيراً ما يطرح هذا السؤال خاصة أننا نتحدث عن دبي، والتي تعج بالعقارات وتعج كذلك بالإيجارات حيث تبلغ نسبة الوافدين المقيمين فيها ما يزيد عن 90% فهل لك أن تتخيل نسب الإيجارات ضمنها؟!، سنجيب خلال مقالنا هذا عن مجموعة أسئلة تشكل معرفة شاملة حول الموضوع.
إذا كان لديك أي استفسار إضافي بامكانك ترك رسالة لنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة لديك!
دعوى إخلاء العقار في دبي:
عندما يريد مالك العقار استعادة ملكه بشكل قانوني، يتم تقديمه في شكل دعوى أمام المحكمة المختصة فهذا هو ما يقصد به “دعوى إخلاء العقار”.
ومن نقاط أهمية دعوى إخلاء العقار أنها:
- إجراء قانوني يمكن من خلاله استعادة حق ملكية عقار.
- وسيلة لحماية الحقوق وحفظها من الضياع.
- أحد أساليب المدفوعات المبنية على الأدلة والشواهد الموثوقة والموثقة والمبينة في الدعوى.
- الخطوة القانونية التي تأتي رداً عن خلل في استخدام العقار المؤجر.
- نقطة قوة لقانون الإيجارات في إمارة دبي تحول دون الوقوع في نزاعات العقارات الشائكة.
- مساحة أمان وثقة بالنسبة لمالك العقار.
- تشعر المستأجر بوجوب الالتزام بما جاء في العقد وبالتالي ضمان عدم نشوب خلافات أو محاولة التلاعب أو الإخلال.
قد يهمك: النتائج المترتبة على التخلف عن سداد أقساط العقار في الإمارات
قانون الإيجارات في دبي:
عندما تفكر سواء كنت في موقع المالك أو المستأجر بموضوع العقار، فإنك ستحتاج أول ما تحتاج إليه هو “الشعور بالأمان” أن تبني اتفاقك على سند قانوني قوي، ولذا كانت مجموعة التشريعات المرتبطة بتنظيم الإيجارات في دبي، والتي يمكن الوقوف عند نصوص أبرزها كما يلي:
- يحدد في علاقة الإيجار ما يلي:
- معلومات العقار المؤجر.
- تحديد الغرض من الإيجار.
- تحديد فترة الإيجار.
- تحديد قيمة الأجرة وآلية دفعها.
- تسجيل عقد الإيجار وتعديلاته.
- تنظيم الإيجارات بالنسبة للزيادة في البدل، لضمان عدم طلب زيادات مرتفعة تحدث خلل في السوق العقاري.
تعديلات قانون الإيجارات في 2022 في الإمارات
وفي العام 2022 أحدثت بعض التعديلات على قانون الإيجارات، ومنها:
- عدم السماح بزيادة قيمة الأجار إلا بعد مرور 3 سنوات على توقيع العقد.
- إمكانية اللجوء لرفع دعوى التخلف عن سداد الإيجار بحال تأخر المستأجر عن ذلك.
- تثبيت قيمة الإيجار لمدة 3 سنوات إمعاناً في الاستقرار بالنسبة للمستأجر.
اطلع على: كيفية فسخ العقد في حالة اختلاف المساحة الفعلية للعقار
ثمانية حالات يحق فيها للمالك رفع دعوى إخلاء:
عديدة هي الحالات التي يمكن فيها لمالك العقار وفي إطار القانون رفع دعوى إخلاء، ويتحدد أبرزها وفقاً للقانون رقم 26 الصادر عام 2007 وتعديلاته للعام التالي في:
- التخلف عن السداد!
يمكن للمالك في إطار القانون رفع دعوى إخلاء في حال تأخر المستأجر عن تسديد الأقساط المترتبة عليه في غضون شهر من إبلاغه بذلك.
- تأجير العقار المؤجر!
وترتبط هذه الحالة بعدم معرفة صاحب العقار الأساسي بذلك، أما عندما يكون على علم ويبنى الإيجار على اتفاق فهذا مشروع ضمن القانون الإماراتي، علماً أن موافقة صاحب العقار يجب أن تكون موثقة خطياً.
- إساءة الاستخدام!
عندما يقوم المستأجر بإحداث إزعاج أو ضرر للجيران أو المحيط بالعقار أو العقار نفسه، يحق للمالك المطالبة بإخلاء عقاره.
- إحداث الضرر عن قصد!
عندما يسيء المستأجر استخدام العقار، ويهدد بذلك سلامته ويغير في شكله المعماري ويصبح من الصعب إعادته لشكله يحق للمالك المطالبة بالإخلاء.
- مخالفة القوانين!
ويقصد أن يخالف المستأجر قانون البناء، ويمكن للمالك في هذه الحالة أن يباشر دعوى إخلاء.
- الخطر!
عندما تكون سلامة المستأجر في خطر والعقار عرضة للوقوع أو التصدع يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء.
- الخروج عن المتفق عليه!
أي مخالفة المستأجر لما جاء في نص العقد، وهذه المخالفة سبب موجب لرفع دعوى إخلاء.
- قرار حكومي ملزم بالتنفيذ!
حين يصدر قرار حكومي مرتبط بالعقار وملزم بالتنفيذ يحق للمالك أن يخلي المستأجر.
- الإهمال!
إذا كان هناك اتفاق بتشغيل العقار ومرت فترة زمنية دون تشغيله والاستفادة منه يمكن كذلك مطالبة المستأجر بإخلاء العقار.
اعرف أكثر: متى يحق للمالك إخراج المستأجر في دبي؟
إجراءات رفع دعوى إخلاء عقار في دبي:
والآن لا بد من أذكر لك ما هي تلك الإجراءات الواجب القيام بها لاستكمال دعوى إخلاء العقار للشروط القانونية اللازمة، وهي:
- إبلاغ المستأجر قبل 30 يوماً بإخلاء العقار بشكل يستوفي الأسباب التي أفضت لذلك، ويحدث ذلك عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل.
- بعد إرسال إبلاغ الإخلاء وعدم التزام المستأجر بتنفيذ الطلب رغم وجوبه قانوناً يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء العقار.
- يتم تسجيل دعوى إخلاء العقار في الدائرة الابتدائية التي يحق لها الفصل في الدعوى.
- تقوم المحكمة الابتدائية في مراجعة الدعوى وتفاصيلها وتصدر الحكم بناء على ذلك.
- يمكن عقب صدور الحكم تقديم اعتراض عليه من قبل المالك أو المستأجر خلال مدة لا تزيد عن 15 يوماً بعد صدور الحكم.
- يقدم طلب الاعتراض للمحكمة الاستئنافية التي تنظر في الاعتراض المقدم.
- تراجع المحكمة الاستئنافية طلب الاعتراض، وتصدر حكمها بناء على ذلك.
- يكون حكم دائرة الاستئناف نهائياً وملزماً بالتنفيذ وغير قابل للطعن.
هل تحتاج لرفع دعوى إخلاء؟ استعن بأفضل المحامين في دبي عبر زر الواتساب في أسفل الشاشة!
دور المحامي المتخصص في دعوى الإخلاء:
بعد النظر لكل ماسبق، لا بد من تجلي دور المحامي المتخصص في دعوى كثيرة ومتعددة الإجراءات القانونية مثل دعوى إخلاء العقار، حيث سيقدم لك المحامي المتخصص في هذا المجال الخدمات التالية:
- تقديم الاستشارات القانونية اللازمة.
- صياغة إنذار الإخلاء قبل تقديمه للمستأجر.
- استكمال أوراق دعوى إخلاء العقار قبل رفعها في المحكمة.
- الترافع أمام الدائرة الابتدائية ودائرة الاستئناف.
- صياغة الطعن في حال استدعى الحكم ذلك.
- إضافة لكثير من الخدمات القانونية التي يمكنك معرفتها بالاطلاع على خدماتنا.
وأخيراً، تمثل دعوى إخلاء العقار ضرورة لا بد منها لاسيما في الحالات التي أشير إليها، وتستلزم الدعوى إجراءات قانونية دقيقة ومحكمة، ولذا لا تتردد في الاعتماد علينا إذا احتجت أية استشارة عبر زر الواتساب أسفل الشاشة لديك!
اقرأ أيضاً:
إنذار بالإخلاء لانتهاء عقد الإيجار في دبي 2024
أفضل 10 محامي عقارات في دبي، الإمارات العربية المتحدة
Was this helpful?
مستشار قانوني أول بخبرة أكثر من 25 عام في عديد من التخصصات القانونية، متخصص في القضايا المدنية والتجارية والإيجارية. حقق عديد من النجاحات خلال مسيرته المهنية، مع قدرة كبيرة وتنويع في ممارساته حتى يتمكن من تقديم المساعدة لأي عميل يأتي إليه.