في الإمارات، يتساءل العديد من الأفراد عن تداول العقارات والنتائج المترتبة على تخلفهم عن سداد أقساط العقارات.
يتأتى هذا التخلف عند توقيع عقد بين فرد طبيعي أو شخص اعتباري، كشركة أو مؤسسة، مع مطور عقاري. يتعاقد المتعاقدون على سداد أقساط وفق جدول زمني، يتماشى مع تقدم مراحل المشروع العقاري.
تنظم التشريعات الإماراتية مجال التطوير العقاري والالتزامات المترتبة على الأطراف المعنية. يتعين على المتعاقد تحمل مسؤولية سداد الأقساط بموجب الاتفاق التعاقدي، وفي حال التخلف عن ذلك، يحق للمطور اتخاذ الإجراءات القانونية.
تفصيل للخيارات المتاحة للمطور عند نسب الإنجاز في المشروع يعزز فهم الأطراف للتداول العقاري ونتائجه. ينصح بالتواصل مع محامين متخصصين في القضايا العقارية لضمان حماية حقوق جميع الأطراف المعنية ويمكنكم ذلك من خلال الواتساب في أسفل الشاشة.
التخلف عن سداد أقساط العقار
ينشأ التخلف عن سداد أقساط العقار في الإمارات، حين يكون هناك عقد مبرم ما بين شخص طبيعي أو شخص اعتباري كشركة أو مؤسسة مع أحد المطورين العقاريين، والذي غالباً ما يكون على شكل شركة تطوير عقاري.
حيث تتولى شركة التطوير العقاري إنشاء الأبنية وفق خطة زمنية معينة، يتم من خلالها تنفيذ المشروع العقاري تدريجياً، ويتم دفع الأقساط من قبل المتعاقدين بشكل تدريجي أيضاً.
وقد نظم المشرع الإماراتي التطوير العقاري بموجب القانون رقم 13 لعام 2008 والمعدل بالقانون رقم 19 عام 2017، وهو ما يسمى بتنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي.
ويتوجب على المتعاقد للحصول على عقار، أن يدفع الأقساط المترتبة عليه وفق الجدول الزمني المتفق عليه في عقد التطوير العقاري.
فإذا ما تخلف المتعاقد عن تنفيذ التزاماته في سداد الأقساط المتوجبة عليه، فإن ذلك سيرتب عليه مسؤولية الإخلال بالالتزام التعاقدي، وبالتالي يحق للمطور العقاري أن يلاحقه وفق أحكام المسؤولية المدنية العقدية بناءً على أحكام قانون المعاملات المدنية الإماراتي.
ويتوجب على المطور العقاري ألا يكون عدم سداد الأقساط نتيجة تقصيره في تنفيذ التزاماته التعاقدية، المتمثلة بإنشاء المباني العقارية خلال البرنامج الزمني المحدد لها.
وغالباً ما يكون الاتفاق في عقد التطوير العقاري بأن يتم دفع الأقساط تزامناً مع تنفيذ جزء من المشروع، فإذا ما تم تنفيذ 20% من المشروع العقاري، يتوجب على المشتري أن يدفع قسطاً من المبلغ المتفق عليه، وهكذا…..
إخطار المطور العقاري للمشتري بالسداد
إن نتائج عدم دفع قسط العقار للمطور العقاري وفقاً لأحكام القانون رقم 19 لعام 2017 المعدل للقانون رقم 13 في عام 2008، تمنح المطور العقاري الحق في إخطار دائرة الأراضي بإخلال المشتري التزاماته التعاقدية وفقاً للنموذج المعد لدى الدائرة لتلك الغاية.
ويشترط أن يتضمن نموذج الإخطار البيانات التالية:
- البيانات المتعلقة بالمطور العقاري.
- البيانات المتعلقة بالمشتري.
- أوصاف الوحدة العقارية التي كانت محل عقد البيع على الخارطة.
- التوصيف الواضح للالتزامات التعاقدية التي أخلَّ المشتري بها، فإذا ما كانت إخلالاً بدفع الأقساط، فإنه يتوجب توضيحها في النموذج.
الإجراءات التي تقوم بها دائرة الأراضي عند عدم دفع الأقساط
- التحقق من أن المشتري أخلَّ بالتزاماته التعاقدية، ولم يدفع الأقساط المترتبة عليه.
- بعد التحقق من ذلك، تقوم الدائرة بإخطار المشتري بضرورة الوفاء بالالتزامات التعاقدية مع المطور العقاري خلال 30 يوماً من تاريخ الإخطار.
- يجب أن يكون الإخطار مكتوباً، ومحدد تاريخه، ويتم إبلاغ المشتري به من قبل الدائرة إما بشكل حضوري أو بواسطة البريد المسجل أو عبر البريد الإلكتروني.
- من الممكن إجراء التسوية الودية بين المطور العقاري والمشتري إن أمكن ذلك، ويتم إثبات التسوية بملحق عقد يتم التوقيع عليه من قبل المطور العقاري والمشتري.
- إذا انقضت المدة المحددة للإخطار دون أن يقوم المشتري بتنفيذ التزاماته التعاقدية، أو أن يقوم بالتسوية الودية مع المطور العقاري، فإن الدائرة تقوم بإصدار وثيقة رسمية لصالح المطور العقاري، تتضمن البيان بأن المطور العقاري قد التزم بالإجراءات المنصوص عليها في القانون، وتحديد نسبة إنجاز المطور العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة.
الإجراءات التي يقوم بها المطور العقاري عند عدم سداد الأقساط
يبدأ المطور العقاري بمجرد استلامه تلك الوثيقة الرسمية من قبل الدائرة باتخاذ تدابير بحق المشتري دون اللجوء إلى القضاء والتحكيم، وتختلف تلك التدابير باختلاف نسبة الإنجاز من الوحدة العقارية على النحو التالي:
نسبة الإنجاز للوحدة العقارية 80%
يحق للمطور العقاري الخيارات التالية:
- إما الإبقاء على العقد المبرم بينه وبين المشتري، واحتفاظه بكامل المبالغ المسددة له، مع مطالبة المشتري بدفع القيمة المتبقية.
- أو أن يطلب بيع الوحدة العقارية بالمزاد العلني، ليحصل على الأقساط المستحقة له، ويتحمل المشتري كامل التكاليف المترتبة على ذلك البيع.
- أو أن يقوم بإنهاء العقد وحسم نسبة لا تتجاوز 40% من قيمة العقار المتفق عليه في عقد البيع، ثم يرد الباقي إلى المشتري خلال سنة من تاريخ فسخ العقد، أو خلال 60 يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لشخص آخر أيهما أسبق.
نسبة إنجاز للوحدة العقارية تتراوح من 60% إلى 80%
يحق للمطور العقاري إنهاء العقد، وحسم ما لا يزيد عن 40% من قيمة العقار المنصوص عليها في عقد البيع على خريطة المساحة، ورد الزيادة على المشتري خلال سنة من ذلك التاريخ، أو خلال 60 يوماً من تاريخ إعادة بيع العقار لشخص آخر أيهما يقع أولاً.
نسبة إنجاز الوحدة العقارية أقل من 60%
يحق للمطور العقاري فسخ العقد وحسم ما لا يزيد على 25% من قيمة الوحدة العقارية المنصوص عليها في عقد البيع على الخارطة، ورد ما زاد على ذلك للمشتري خلال سنة من تاريخ العقد، أو خلال 60 يوماً من تاريخ إعادة بيع الوحدة العقارية لمشترٍ آخر أيهما أسبق.
نسبة إنجاز الوحدة العقارية 0%
إذا لم يقم المطور العقاري بأي عمل في الوحدة العقاري نتيجة ظروف خارجة عن إرادته ودون أن يكون مهملاً أو مقصراً، فإن له الحق بفسخ العقد بإرادته المنفردة، وخصم ما لا يزيد على 30% من قيمة المبالغ المدفوعة له من قبل المشتري، ورد ما زاد على ذلك المشتري خلال 60 يوماً من تاريخ فسخ العقد.
الأسئلة الشائعة
ماذا يحدث إذا لم أدفع الأقساط العقارية؟
إذا لم تقم بدفع الأقساط العقارية، فإنه يحق للمطور العقاري اعتبارك مخلاً بالالتزامات التعاقدية، وسيقوم بإخطار دائرة الأراضي بذلك، وبمجرد حصوله على الوثيقة الرسمية التي تحوله تحصيل حقه منك، فإنه سيقوم باتخاذ الإجراءات اللازمة لتحصيل ذلك الحق وفقاً لنسبة الإنجاز في المشروع العقاري.
ماذا يفعل البنك إذا لم أسدد القرض العقاري؟
إذا كنت حاصلاً على قرض عقاري من البنك ولم تسدد ذلك القرض، فإن للبنك الحق في الحجز على العقار المرهون لصالح القرض، وملاحقتك مالياً من قبل شركات تحصيل الديون، وفرض الغرامات والفوائد المالية بحقك، وإدراج اسمك على قائمة الممنوعين من السفر، ومنعك من الحصول على قروض من بنوك أخرى.
هل يمكن تأجيل الأقساط العقارية؟
نعم يمكن تأجيل الأقساط العقارية، إذا ما تم الاتفاق ما بين المدين المتوجب عليه دفع الأقساط والمصرف الممول وشركة التطوير العقاري.
ختاماً، يبرز التفاعل بين المتعاقدين في سوق العقارات في الإمارات كمرحلة حرجة تتطلب فهمًا دقيقًا للالتزامات والحقوق.
تسليط الضوء على آليات التعامل مع تأخر سداد أقساط العقار يظهر أهمية الالتزام بالتزامات العقد وتقدير مراحل التطوير.
بموجب التشريعات الإماراتية، يجدر بالمتعاقد تحمل مسؤولياته وفي حال التخلف، يتمكن المطور من اتخاذ الإجراءات القانونية.
وإن التواصل مع محامين متخصصين في القضايا العقارية يعزز فهم الحقوق ويسهم في حل النزاعات.
في الختام، تعكس هذه السياقات التعاقدية أهمية تحقيق توازن بين المصلحة العامة والخاصة، وتسليط الضوء على خيارات المطورين يعكس جهود تشريعية لضمان استقرار سوق العقارات في الإمارات.
Was this helpful?
مستشار قانوني أول بخبرة أكثر من 20 عام. قام خلالهم بتمثيل العملاء في معاملاتهم الشخصية والتجارية والدفاع نيابة عنهم أمام المحاكم في جميع أنحاء دولة الإمارات العربية المتحدة. حقق خلال سنين عمله أعلى النتائج لعملائه في مجموعة متنوعة من مجالات الممارسة. متخصص في قضايا الشركات والقضايا المدنية والملكية الفكرية ومحاكم مركز دبي المالي العالمي.