من الطبيعي وجود منازعات إيجارية ما بين المستأجر والمؤجر، ولا يوجد في دولة الإمارات قانون إيجارات موجد في كل الإمارات.
لذا تتولى لجنة فض المنازعات الإيجارية في إمارة الشارقة، حل كافة المنازعات الناشئة عن قانون الإيجارات في تلك الإمارة.
شرح قانون الإيجارات في الشارقة وتعديلاته
أصدرت إمارة الشارقة القانون رقم 2 لعام 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وكيفية حل المنازعات الإيجارية الشائعة في الشارقة.
وقد جاء قانون إيجار الشارقة متوافقاً مع القوانين الاتحادية، وبالأخص قانون المعاملات المدنية وقانون الإجراءات المدنية وقانون المعاملات التجارية.
وقد نظم قانون إيجارات الشارقة العلاقة بين المؤجر والمستأجر، من خلال إلزام الطرفين بإبرام عقد الإيجار كتابةً وفق النموذج المعد لذلك، وإلزام المؤجر بتصديق عقد الإيجار أو أي تجديد له لدى بلدية الشارقة، مع دفع الرسوم المتوجبة خلال 15 يوماً من تاريخ تحريره، ما لم يتفق الطرفان على أن يتم التصديق من قبل المستأجر.
وقد حدد قانون إجارة الشارقة الآثار المترتبة على عقد الإيجار، من خلال التزامات المؤجر والتزامات المستأجر.
3 التزامات تقع على عاتق المؤجر في عقد الإيجار في الشارقة
- الالتزام بتسليم العين المؤجرة بحالة تصلح للانتفاع.
- الالتزام بإجراء الصيانة الضرورية للعين المؤجرة لتبقى صالحة للانتفاع.
- الالتزام بعدم منازعة المستأجر أثناء سريان عقد الإيجار.
5 التزامات تقع على المستأجر في عقد الإيجار في الشارقة
- الالتزام برد العين المؤجرة في نهاية عقد الإيجار بالحالة التي تم استلامها.
- الالتزام باستعمال العين المؤجرة وفقاً لما تم الاتفاق عليه بالعقد ولما أُعدت له العين المؤجرة.
- عدم إحداث أي تغيير بالعين المؤجرة دون إذن كتابي من المؤجر.
- الالتزام بدفع الأجرة في موعدها.
- عدم تأجير العين المؤجرة إلا بإذن خطي من المؤجر، وهو ما يسمى بالتأجير من الباطن.
اقرأ أيضاً: تعرف على إجراءات رفع دعوى إخلاء العقار في إمارة الشارقة – دولة الإمارات العربية
التعديل الجديد لقانون ايجارات الشارقة
تعمل إمارة الشارقة حالياً على تعديل قانون الإيجارات، حيث أجاز المجلس الاستشاري لإمارة الشارقة، مشروع قانون لسنة 2024 بشأن تأجير العقارات في الإمارة، وإدخال عدد من التعديلات عليه.
وقد جاء القانون الجديد الذي سيصدر قريباً بعدد من التعديلات على القانون السابق، وأهمها:
- ما جاء في المادة 8، من التزامات المؤجر بألا يتعرض بنفسه أو بغيره للمستأجر، بعمل يقصد به إزعاجه أو الضغط عليه لإخلاء العين المؤجرة.
- وكذلك المادة 10 المتعلقة بالتزامات المستأجر، وتتمثل بضرورة أداء الأجرة في مواعيد الاستحقاق، وما يتعلق بترك الغراس أو الإنشاءات أو التحسينات التي أحدثها المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة عقد الإيجار.
- كما وضحت المادة 12 أسباب الإخلاء الجديدة، وأهمها عدم منح الحق للمؤجر بطلب إخلاء المستأجر للعين المؤجرة، ما لم تمضِ ثلاث سنوات من تاريخ بداية العلاقة الإيجارية في حالة العقارات المؤجرة للسكن، وخمس سنوات في حالة العقارات المؤجرة لغايات تجارية أو صناعية أو مهنية، ما لم يتوافر أحد أسباب الإخلاء، وأهمها عدم وفاء المستأجر ببدل الإيجار أو أي قسط منه خلال 15 يوماً من تاريخ الاستحقاق، أو إذا خالف المستأجر أياً من التزاماته القانونية والتعاقدية.
والملاحظ أن التعديلات الأخيرة في قانون إيجارات الشارقة، كلها تصب لصالح تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، بحيث يؤدي ذلك إلى تشكيل بيئة جذب للمستثمرين وأسرهم إلى إمارة الشارقة.
اقرأ أيضاً: متى يحق للمالك اخراج المستأجر في الشارقة
أهم المنازعات الإيجارية الشائعة في الشارقة
إذا ما أردنا الحديث عن أهم المنازعات الإيجارية الشائعة في الشارقة، فإنه يمكننا تصنيفها إلى منازعات إيجارية سببها المستأجر و منازعات إيجارية سببها المؤجر.
المنازعات الإيجارية التي يكون سببها المؤجر
- عدم التزام المؤجر بإجراء الصيانة الضرورية للعقار، ويشترط في هذه الحالة إبلاغه من قبل المستأجر بذلك، فإذا لم يقم بها، فإن من حق المستأجر فسخ عقد الإيجار والمطالبة بالتعويض، أو إجراء الصيانة على حساب المؤجر.
- عدم تسليم العين المؤجرة من قبل المؤجر بحالة تصلح للانتفاع، وهنا يحق للمستأجر أيضاً أن يطلب فسخ عقد الإيجار، أو إنقاص بدل الإيجار بقدر ما نقص من المنفعة تبعاً للظروف.
- الزيادة غير المشروعة في الإيجار، حيث يحق للمستأجر منازعة المؤجر بأن الأجرة كبيرة، ويلزمه بأجر المثل، حيث لا يجوز للمؤجر طلب زيادة بدل الإيجار ما لم تمضِ ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار، وإذا كان هناك زيادة في بدل الإيجار، فلا يجوز له المطالبة برفع الإيجار إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ الزيادة الأولى.
- الطلب غير المشروع لإخلاء المستأجر، حيث يحق للمستأجر أن يطعن وينازع المؤجر في أي طلب يتضمن إخلائه من العين المؤجرة، كأن يطالب المؤجر بالإخلاء نتيجة عدم سداد الأجرة، ويثبت المستأجر بأنه سدد الأجرة ضمن التاريخ المحدد لاستحقاقها.
المنازعات الإيجارية التي يكون سببها المستأجر
تختلف المنازعات الإيجارية المتعلقة بالمستأجر عن المنازعات الإيجارية المتعلقة بالمؤجر، في أن المنازعات الناشئة عن المستأجر قد تؤدي إلى إخلائه من العين المؤجرة، ونذكر منها:
- عدم سداد الأجرة المتفق عليها خلال 15 يوماً من تاريخ استحقاقها، إذا كانت العين مؤجرة للسكن، و30 يوماً إذا كانت مؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية أو مهنية، حيث يؤدي ذلك لإخلاء المستأجر بناء على طلب المؤجر.
- قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة دون موافقة خطية من المؤجر.
- استعمال المستأجر للعين المؤجرة لغير الأغراض المخصصة لها، أو بشكل يتنافى مع النظام العام أو الآداب العامة في الإمارات.
- حاجة المؤجر للعين المستأجرة ليسكن بها بنفسه أو بواسطة أحد أبنائه البالغين، بشرط ألا يكون المؤجر مالكاً لعقار آخر مناسب للسكن في ذات المنطقة التي تقع فيها العين المؤجرة.
- حاجة المؤجر لهدم العين المؤجرة وبناءها من جديد، أو اضطراره لإجراء صيانة شاملة لها تتطلب إخلاء المستأجر، ويشترط في كلتا الحالتين الحصول على ترخيص من البلدية.
حل المنازعات الإيجارية في الشارقة
يتم حل المنازعات الإيجارية في الشارقة من خلال لجنة فض المنازعات الإيجارية.
حيث نصت المادة 21 من قانون إيجارات الشارقة، على تشكيل لجنة أو أكثر لحل المنازعات الإيجارية، بحيث تتشكل اللجنة من قاض رئيس لها، وعضوية إثنين من ذوي الخبرة في المجالات القانونية أو الهندسية أو المحاسبية أو الإقتصادية.
وتختص اللجان بالفصل في جميع الدعاوى الناشئة عن عقد الإيجار، وتأخذ تلك القضايا صفة الاستعجال.
وتصدر لجان فض المنازعات الإيجارية في الشارقة أحكامها في الدعاوى التي تتجاوز قيمتها 100,000 درهم بشكل نهائي ومبرم، ولا تقبل أي طريق من طرق الطعن، ما لم تكن أحكامها صادرة بشكل مخالف لقواعد الاختصاص، أو إذا تم الحكم بشيء لم يطلبه الخصوم أو أكثر مما طلبوه أو بإغفال بعض الطلبات، أو كان الحكم مبنياً على أوراق مزورة أو شهادة زور، أو نتيجة ظهور مستندات في الدعوى تؤدي إلى تغيير الحكم فيها، أو صدور الحكم على شخص طبيعي أو اعتباري لم يمثل تمثيلاً صحيحاً في الدعوى.
ويتم إنشاء لجان أو أكثر تسمى لجان الاستئناف مؤلفة من ثلاثة قضاة، تختص بالنظر في طلبات الاستئناف في الأحكام الصادرة عن اللجان، وتعتبر أحكام لجان الاستئناف الإيجارية، أحكاماً نهائية غير قابلة لأي طريق من طرق الطعن.
ويتم تنفيذ الأحكام الصادرة عن لجان حل المنازعات الإيجارية في الشارقة، تحت إشراف قاضي تنفيذ يتم ندبه من قبل وزارة العدل، ويعاونه عدد كافي من مندوبي التنفيذ.
الأسئلة الشائعة
متى يحق للمؤجر رفع بدل الإيجار في الشارقة؟
لا يحق للمؤجر رفع بدل الإيجار في الشارقة، ما لم تمضِ ثلاث سنوات على تاريخ إبرام العقد لأول مرة، وإذا ما كانت هناك زيادة سابقة في بدل الإيجار، فلا يجوز له المطالبة برفع تلك الأجرة، إلا بعد مضي سنتين على تاريخ الزيادة الأولى.
هل يجب تصديق عقد الإيجار في الشارقة؟
نعم يجب تصديق عقد الإيجار في الشارقة لدى البلدية المختصة، وذلك من قبل المؤجر خلال 15 يوماً من تاريخ تحرير العقد، ما لم يتفق الطرفان على أن يتم التصديق من قبل المستأجر.
وضحنا لكم من خلال هذا المقال أهم المنازعات الإيجارية في إمارة الشارقة، مع التنويه إلى أن هناك قانون إيجارات جديد سيصدر معدلاً للقانون السابق.
كما نؤكد على كل من لديه قضية إيجارية في الشارقة ويرغب بحلها أمام لجنة المنازعات الإيجارية، أن يستعين بالخبرات القانونية لأفضل المحامين المختصين عن طريق زر الواتساب في أسفل الشاشة.
أقرأ أيضًا:
تعرف على كل تفاصيل حقوق المستأجر في دبي
كل ما يجب معرفته عن رفع دعوى الايجار من الباطن في الشارقة
Was this helpful?
مستشار قانوني أول بخبرة أكثر من 25 عام في عديد من التخصصات القانونية، متخصص في القضايا المدنية والتجارية والإيجارية. حقق عديد من النجاحات خلال مسيرته المهنية، مع قدرة كبيرة وتنويع في ممارساته حتى يتمكن من تقديم المساعدة لأي عميل يأتي إليه.