يحدث أن يشتري أحد الأشخاص عقاراً بالإمارات من إحدى الشركات العقارية، أو الوسطاء العقاريين، أو من مالك العقاري نفسه بشكل مباشر، وحين يتقدم لاستكمال إجراءات نقل الملكية يتفاجأ بشخص ينازعه في تلك الملكية، أو أن البائع يرفض استكمال إجراءات نقل الملكية. وبكافة الأحوال فإن مالك العقار يتوجب عليه في هذه الحالة التقدم بدعوى تثبيت ملكية عقار إلى المحكمة المختصة، وإصدار حكم قضائي بحقه في الملكية، ومن ثم تنفيذه لدى دوائر التسجيل العقاري.
يمكنكم الحصول على استشارة قانونية في الإمارات عن طريق التواصل معنا عبر الواتساب أسفل الشاشة
ما هي دعوى تثبيت ملكية عقار في الإمارات ؟
يمكننا تعريف دعوى تثبيت ملكية عقار الامارات، بأنها الدعوى التي يرفعها مالك العقار طالباً من المحكمة تثبيت ملكيته لذلك العقار، نتيجة الشراء أو الهبة أو الرهن، أو أنه كان يملك العقار وخرج العقار من حيازته لأي سبب من الأسباب غير القانونية.
ولا بد من التمييز بين دعوى تثبيت ملكية عقار ودعاوى الحيازة الثلاث، حيث أن دعوى تثبيت ملكية عقار يرفعها المالك الحقيقي للعقار، والمثبتة ملكيته بموجب السجل العقاري في الإمارات، أو التي يرفعها شخص يشتري عقاراً مثبتة ملكيته للبائع بموجب السجلات العقارية، ويكون ذلك الشراء بعقد بيع صحيح مستوفي الأركان والشرائط.
وأما دعاوى الحيازة الثلاث، وهي دعوى استرداد الحيازة و دعوى منع التعرض ودعوى وقف الأعمال الجديدة، فيشترط لرفعها أن يكون المدعي حائزاً للعقار حيازة هادئة وعلنية ومستمرة لمدة أكثر من سنة، وهي لا ترد على العقارات المثبتة ملكيتها بموجب السجلات العينية العقارية.
شروط رفع دعوى تثبيت ملكية عقار الامارات:
إن شروط دعوى تثبيت ملكية عقار الامارات، هي ذات الشروط الواجبة في رفع الدعوى المدنية في الإمارات، والمتمثلة بما يلي:
- شرط الصفة، أي يجب أن يتم رفع تلك الدعوى من قبل مالك العقار أو المشتري بموجب عقد بيع أصولي أو من قبل الوكيل القانوني.
- شرط الأهلية، أي يجب أن يتم رفع الدعوى من قبل شخص مؤهل لرفع تلك الدعوى، فإذا ما كان المالك قاصراً أو محجوراً عليه، فيتوجب رفعها من قبل الولي أو الوصي أو النائب عنه.
- شرط المصلحة، أي يجب أن يكون هناك مصلحة في رفع تلك الدعوى، وهي عدم إمكانية تثبيت ملكية العقار على اسم المدعي، ومنازعة الآخرين له في تلك الملكية.
وبالتالي نلاحظ بأن رفع دعوى تثبيت ملكية عقار يتم رفعها من قبل الأشخاص التالية صفاتهم:
- رفع الدعوى من قبل مشتري العقار ورفض البائع نقل تلك الملكية، حيث يحق للمشتري التقدم بعقد البيع المصدق والموثق ما بينه وبين البائع إلى المحكمة، وطلب إصدار حكم قضائي بتثبيت ذلك البيع، ونقل ملكية العقار إليه.
- رفع الدعوى من قبل حائز العقار، بعد أن يحوزه المدة القانونية اللازمة لتسجيل الملكية على اسمه.
- رفع الدعوى من قبل مالك العقار بعد خروج العقار من ملكه، نتيجة عقد بيع مزور أو عقد هبة مزور، وإثبات ذلك التزوير، ومن ثم إعادة العقار إلى ملكيته.
إجراءات رفع دعوى تثبيت ملكية عقار في الإمارات:
يتم رفع دعوى تثبيت ملكية العقار وفق الإجراءات المقررة في قانون الإجراءات المدنية الإماراتي، والمتمثلة بما يلي:
- تحضير صحيفة الادعاء، والتي تتضمن بيانات المدعي والمدعى عليه، وموضوع الادعاء، ووقائع الدعوى، وطلبات المدعي، وتوقيعه أو توقيع وكيله القانوني، وتاريخ تحرير صحيفة الادعاء، وتاريخ تقديمها إلى إدارة المحكمة.
- ارفاق كافة الوثائق المؤيدة للدعوى، وبشكل خاص عقد البيع أو عقد الهبة أو إرفاق ما يدل على قيام المدعى عليه بتزوير الوثائق للحصول على تلك الملكية بشكل غير قانوني.
- تقديم صحيفة الادعاء وكافة الوثائق المرفقة بها إلى إدارة المحكمة المختصة، ومن الأفضل أن يتم تقديمها من قبل محامي مختص بإعداد صحيفة الدعوى، ويرفق بها الوثائق اللازمة.
- تقيد المحكمة الدعوى لديها، وتعطيها رقماً، ومن ثم تحدد موعد لجلسة الاستماع.
- يتوجب على مأمور المحكمة إعلان المدعى عليه بالدعوى خلال عشرة أيام من تاريخ رفع تلك الدعوى.
- يتوجب على المدعى عليه تقديم مذكرة دفاعه قبل تاريخ الجلسة بثلاثة أيام على الأقل.
- يتم تحديد ميعاد الحضور أمام المحكمة خلال عشرة أيام، ويمكن تخفيض تلك المدة لثلاثة أيام في حالات الضرورة.
- إذا ما كانت الدعوى مستعجلة، يتوجب الحضور خلال 24 ساعة، ويمكن خفض مدة الحضور لساعة واحدة عند الضرورة.
- يتوجب على كل من المدعي والمدعى عليه حضور جلسات المحاكمة، وإذا تغيب المدعي عن أول جلسة، فإن للمحكمة الحق في الفصل بالدعوى، إذا كانت صالحة للحكم، أو أن تقرر شطبها.
- تصدر المحكمة بعد ذلك حكمها في الدعوى، وبمجرد استنفاذ طرق الطعن في ذلك الحكم، يعتبر الحكم مبرماً ونهائياً وقابلاً للتنفيذ.
أهمية الاستعانة بمحامي مختص في دعوى تثبيت ملكية العقار:
يعتبر من الأهمية القصوى الاستعانة بمحامٍ مختص في دعوى تثبيت ملكية عقار في الإمارات، نظراً لما يقدمه ذلك المحامي من خدمات قانونية هامة للموكل في نجاح تلك الدعوى.
حيث يقوم المحامي المختص بدعوى تثبيت ملكية العقار بالتأكد من كافة الإجراءات القانونية اللازمة لرفع تلك الدعوى، وإعداد صحيفة الادعاء بشكل قانوني صحيح، وإرفاق كافة الوثائق المطلوبة والمستندات المؤيدة للدعوى، ومن ثم التقدم بها إلى المحكمة المختصة وفق قواعد الاختصاص المكاني والقيمي والنوعي.
كما أن المحامي يتقدم بكافة الردود على مذكرات الخصم، ويضاف إلى ذلك تقديمه كافة الطعون اللازمة على الحكم الصادر، سواء بالاستئناف أو بالنقض أو بالتماس اعادة النظر.
وأخيراً يقوم المحامي باستكمال إجراءات تنفيذ الحكم بعد صيرورته مبرماً وفق إجراءات التنفيذ المقررة بقانون الإجراءات المدنية الإماراتي، ومن ثم استكمال الإجراءات الإدارية في نقل ملكية العقار إلى اسم وكيله لدى السجلات العينية العقارية.
وفي ختام مقالة عن دعوى تثبيت ملكية عقار الامارات، نرجو أن نكون وضحنا لكم شروط وإجراءات رفع تلك الدعوى، وما الفرق بين دعوى تثبيت ملكية العقار ودعاوى الحيازة الثلاث، مع تأكيدنا على أهمية الاستعانة بأفضل المحامين المختصين بالقضايا العقارية لدى مكتبنا.
المصادر: