دعوى فسخ عقد بيع لاستحالة التنفيذ في الإمارات

في العقود التجارية والصفقات العقارية داخل الإمارات، قد يصادف أن يصبح تنفيذ العقد مستحيلاً لأسباب خارجة عن إرادة الأطراف. في هذه الحالة، يُتاح لبعض الأطراف رفع دعوى فسخ عقد بيع لاستحالة التنفيذ في الإمارات لضمان حماية مصالحهم. هذا الموضوع مرتبط أيضاً بمفاهيم مثل استئناف دعوى فسخ عقد بيع في الإمارات و دعوى بطلان عقد بيع للغش، ويستلزم اللجوء إلى محامي إماراتي أو محامي تجاري في الإمارات لفهم الخيارات القانونية المتاحة.

فيما يلي عرض مفصّل للمفهوم القانوني، الشروط، الإجراءات، والتعويضات في هذا النوع من الدعاوى.

لاستشارة قانونية من أفضل محامي في الإمارات، اضغط على زر الواتساب بالأسفل.

ما المقصود باستحالة التنفيذ وفق القانون الإماراتي؟

مصطلح استحالة التنفيذ (impossibility of performance) يعني أن الالتزام الذي تعهد به الطرف في العقد لم يعد ممكنًا تنفيذه على الإطلاق، لا فقط بصعوبة أو تكلفة عالية، بل بسبب حادث أو ظرف يجعل التنفيذ محالًا للعجز القانوني أو المادي.

بحسب القانون المدني الإماراتي، إذا طرأ حدث قوة قاهرة يجعل تنفيذ العقد مستحيلاً، يُعد الجزاء القانوني أن التزام الأداء ينتهي، والعقد يُفسخ (أو يُعد منتهيًا) تلقائيًا. كذلك يُعفى الطرف المتعسّر من المسؤولية عن الأضرار إذا أثبت أن السبب كان خارجيًا ولا دخل له فيه.

النقاط الهامة:

• الحدث يجب أن يكون غير متوقع عند إبرام العقد.
• العجز يجب أن يكون نهائيًا، لا مؤقتًا.
• الطرف المدعي بالاستحالة لا يجب أن يكون ساهم في حدوثها.
• إذا الاستحالة كانت جزئية أو مؤقتة، قد تُعدّل الالتزامات بدلًا من الفسخ.

وعلى هذا الأساس يمكن للطرف المتضرر أن يلجأ إلى دعوى فسخ العقد لاستحالة التنفيذ أمام القضاء.

متى يُقبل طلب الفسخ لاستحالة التنفيذ؟

حتى تُقبل دعوى فسخ عقد بيع لاستحالة التنفيذ في الإمارات، يجب أن تتوفر الشروط القانونية التالية:

1. وجود عقد صحيح وساري: يجب أن يكون العقد موضوع الدعوى عقدًا قانونيًا متشكّل الأركان: رضاء، موضوع معلوم، ومقابل، وألا يكون محظورًا قانونًا.
2. حدوث استحالة تنفيذ حقيقية لا مجرّد صعوبة أو تكلفة: أي أن التنفيذ لم يعد ممكنًا على الإطلاق، وليس مجرد أن يكون التنفيذ مكلفًا أو معقَّدًا.
3. العامل المسبب لا يكون من فعل المدعي أو بسبب إرادته: لا يُقبل الفسخ إذا كان المدعي قد ساهم في استحالة التنفيذ أو تحمّل عن علم الخطر.
4. أن تكون الاستحالة حدثًا غير متوقع وقت التعاقد: لا يُعترف بالانخفاض العادي في الظروف الاقتصادية أو التضخم كذريعة ما لم تُعد كارثية وغير متوقعة.
5. طلب الفسخ أمام الجهة القضائية المختصة ضمن المواعيد القانونية: يجب رفع الدعوى خلال المهل القانونية التي يحدّدها القانون أو العقد إن نصّ على ذلك.
6. إبلاغ الطرف الآخر برغبة الفسخ: في العقود التي لم تتضمّن شرط فسخ تلقائي، يتعين أن يُخطر الطرف الآخر بإنذار لفسخ العقد وتنفيذ الفسخ القضائي إذا لم يُتدارك.

إذا توفّرت هذه الشروط، فإن دعوى فسخ عقد بيع لاستحالة التنفيذ في الإمارات قد تُقبل من المحكمة المختصة، وقد يُنقذ المدعي من الأضرار المترتبة على العقد الذي لم يُنفَّذ.

المستندات المطلوبة قبل رفع دعوى فسخ عقد بيع لاستحالة التنفيذ في الإمارات

لكي تكون الدعوى متينة، عليك إعداد ملف كامل يحتوي على المستندات التالية:

• نسخة من العقد الأصلي أو نسخ مصدّقة من عقد البيع (بما في ذلك الملحقات إن وجدت).
• المراسلات أو الإنذارات التي بعثتها للطرف الآخر تطالبه بالأداء أو التعويض أو الفسخ.
• تقارير فنية أو خبرات (مثل تقييم مادي أو فني يُثبت أن التنفيذ أصبح مستحيلاً).
• مستندات تثبت الحدث المانع (كالكوارث، الإعفاءات الحكومية، العوائق الإجرائية، تقارير رسمية، التصاريح، قرارات إدارية، الخ).
• أي وثائق مالية تُظهر التكاليف التي تكبّدتها أو النفقات التي أنفقتها في محاولة التنفيذ.
• إذا استُخدمت القوة القاهرة كدعوى، فينبغي إحضار وثائق تثبت أن الظرف كان غير متوقّع وغير قابل للتجاوز (تقارير الأرصاد، قرارات حكومية، شهادات رسمية).
• إذا العقد كان قد أُودع أو سُجّل في جهات رسمية (دائرة الأراضي، التسجيل العقاري، وزارة الاقتصاد، إلخ)، فيجب تقديم إثبات التسجيل أو التصديق إن وجد.
• في بعض الحالات، من المفيد تقديم صورة من حكم أو قرار مماثل أو سابقة قضائية تعزز موقفك (إذا كانت متوافرة).

تجهيز هذه المستندات يسهّل على المحكمة فحص صحة دعوى فسخ عقد بيع لاستحالة التنفيذ في الإمارات والبت فيها بسرعة ودقة.

إجراءات رفع دعوى فسخ العقد لاستحالة التنفيذ في الإمارات

إجراءات الدعوى في الخطوط العامة تكون كالتالي:

1. صياغة صحيفة الدعوى: تُقدّم إلى المحكمة المختصة تدوينًا للوقائع، الطلب (الفسخ والتعويض إن طلبت)، الأساس القانوني (استحالة التنفيذ والمادة 273)، والمستندات المؤيدة.
2. تحديد المحكمة المختصة: غالبًا تكون المحكمة المدنية في الإمارة التي وقع العقد أو التي كان من المفترض أن يُنفَّذ فيها العقد.
3. إخطار الطرف الآخر (المدعى عليه): تُبلَّغ نسخة من الدعوى والمستندات إليه، مع مهلة للرد، كما قد يتطلّب القانون أو العقد إشعارًا قبل الفسخ.
4. جلسة استماع أولية: قد تنظر المحكمة مطابقة الدعوى من الناحية الشكلية، وتدع الطرف الآخر للرد أو تقديم دفوعه، وقد تطالب ببيّنات إضافية.
5. إجراءات الإثبات: يتم استدعاء الشهود، الفحص الفني، الخبرات، الاستماع إلى مداخلات الأطراف، تقديم المستندات.
6. مرافعة نهائية ونظر الحكم: يقدم كل طرف مرافعة قانونية مستندة إلى الأدلة والقانون، ثم تُصدر المحكمة حكمها بالفسخ أو رفض الدعوى أو التعديل.
7. تنفيذ الحكم: إذا حكمت المحكمة بفسخ العقد، يُنفَّذ الحكم من خلال تنفيذ إلغاء البيع، وإعادة ما تسلّمه كل طرف إذا أمكن، أو دفع تعويضات نقدية إذا التعويض هو الحل الأنسب (حسب المادة 274 من القانون المدني).

قد تُطبّق أيضًا قواعد الاستئناف إذا رغب أحد الأطراف في الطعن بالحكم الصادر.

التعويضات المترتبة على الفسخ

عندما تُقضي المحكمة بفسخ العقد بسبب استحالة التنفيذ، قد تُلزمها بأن:

• تعويض الأضرار: تقرّر تعويضات للطرف الذي تضرّر بسبب العقد، لتغطية الخسائر الفعلية التي تكبّدها، ولكن ليس زيادة تأديبية ما لم ينص العقد أو القانون على ذلك.
• إعادة ما تسلّمه الطرفان (إذا كان ذلك ممكنًا): في الحالات التي يمكن ردّ المال أو الشيء المبيَع، تُطلب إعادة الوضع كما كان قبل العقد (الإعادة الطبيعية).
• التسوية النقدية بدلًا عن الإعادة إذا الإعادة لم تعد ممكنة: إذا لم يكن بالإمكان إعادة ما تسلّم، قد تكتفي المحكمة بالتعويض المالي عوضًا عن الإعادة.
• فائدة قانونية على المبالغ المستحقة: إذا خُصِّص بها الحكم، تُضاف فائدة عن المبلغ حتى تاريخ التنفيذ.
• رسوم الدعوى وأتعاب المحاماة: في كثير من الأحوال، المحكم قد يُلزم الخاسر بدفع جزء من الرسوم القضائية وأتعاب المحاماة للطرف المنتصر.

سيكون تحديد التعويض بدقة من مسؤولية المحكمة بناءً على الأدلة المقدّمة.

الأسئلة الشائعة

إن دعوى فسخ عقد بيع لاستحالة التنفيذ في الإمارات هي آلية قانونية قوية لحماية الطرف المتضرر حين يصبح تنفيذ العقد مستحيلاً بسبب ظروف خارجة عن إرادة الطرفين. لكن نجاح الدعوى يتطلب توافر شروط قانونية دقيقة، إعداد مستندات قوية، اختيار محامي إماراتي أو محامي تجاري في الإمارات ذو خبرة، وتقديم الدعوى بالإجراءات الصحيحة. إذا رغبت، يمكنني مساعدتك في صياغة صحيفة الدعوى أو تحليل موقفك القانوني.

تنويه قانوني: المعلومات الواردة هنا لأغراض تثقيفية فقط، ولا تشكّل استشارة قانونية مُخصّصة. يُرجى التعاون مع محامٍ مرخّص في الإمارات لتحليل حالتك بدقة.

وللمزيد يمكنك الاطلاع على دراسة حالة قانونية في دبي: قضية فسخ عقد بيع عقاري بسبب الإخلال بالالتزامات التعاقدية في دبي، بالإضافة إلى كيفية فسخ العقد في حالة اختلاف المساحة الفعلية للعقار، وأيضًا إجراءات وشروط فسخ عقد مقاولة ومخالصة بالتراضي في دولة الإمارات.